As
decisões acerca de um condomínio edilício residencial são realizadas através de
uma assembleia.
As
assembleias deverão seguir as normas estabelecidas na Convenção Condominial, no
Código Civil, conforme Seção II, Da Administração do Condomínio, correspondente
aos artigos 1.347 a 1.356, a Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, consoante
Capítulo VII, artigos 24 a 27.
As
assembleias condominiais podem ser presenciais ou virtuais (artigo 1.354-A do Código
Civil).
As
ocorrências havidas nas assembleias condominiais são transcritas em um
documento denominado de ata.
Na
ata da assembleia, tanto presencial como virtual ou eletrônica, deverá constar
a data da sua realização, o nome do presidente da assembleia, o nome do secretário
da assembleia, o horário da primeira chamada e o horário da segunda chamada, o
local e no caso de ser presencial, geralmente ocorre no salão de festas do
condomínio ou na sala de reunião, e no caso de ser virtual, ocorre na
plataforma indicada pela administradora.
A Convenção
Condominial determinará quem poderá presidir a assembleia e, comumente, é um
condômino presente à assembleia, escolhido entre os demais condôminos presentes.
Ainda,
a Convenção Condominial determinará quem será o secretário da assembleia que
geralmente é um condômino presente à assembleia escolhido pelo presidente.
E o presidente
e o secretário deverão estar quites com todos os pagamentos de suas contribuições
ou multas condominiais.
De
acordo com a Convenção Condominial, o síndico, representante do condomínio em
juízo ou fora dele, não poderá presidir ou secretariar os trabalhos da
assembleia.
Compete
ao síndico convocar a assembleia dos condôminos, conforme artigo 1.348 do Código
Civil.
A
ata da assembleia conterá a ordem do dia, ou seja, os itens referentes aos
assuntos a serem tratados, discutidos e deliberados pelos presentes e a respectiva
votação pelos proprietários ou por aquelas pessoas que receberam procuração dos
proprietários, destacando que os votos válidos são aqueles de proprietários com
suas obrigações devidamente cumpridas, como, por exemplo, o adimplemento das
taxas condominiais, conforme inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, e de
acordo com a Convenção Condominial e o Regulamento Interno do Condomínio.
Sendo
direito dos condôminos os de votarem nas deliberações das assembleias e delas
votar, estando quite, de acordo com o estabelecido no inciso III do artigo
1.335 do Código Civil.
É
importante esclarecer que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos
não forem convocados para a reunião, consoante artigo 1.354 do Código Civil.
Os
assuntos a serem tratados na assembleia são os mais variados como, por exemplo,
a implantação de portaria virtual, que após a sua votação, no caso de sua
aprovação será a portaria virtual ou remota implantada no condomínio e, assim,
esse resultado será relatado na ata da assembleia presencial ou virtual, a fim
de que se torne a decisão pública a todos os proprietários e moradores do
condomínio, tanto para os que aprovaram como para aqueles que votaram contra na
assembleia.
Por
conseguinte, a ata da assembleia é um documento que exprime todas as decisões
que foram apresentadas, discutidas e votadas na assembleia, não importando que
todos os proprietários tenham votado ou não, pois o convite à participação de
uma assembleia, via edital de convocação, é requisito obrigatório a ser
encaminhado a todos os proprietários, porém, a participação em assembleia de
todos os proprietários não é obrigatória, todavia, se um proprietário preza pelo
seu bem procura participar da assembleia visando o bem da sua unidade, bem como
visando o bem das partes comuns do seu condomínio, como jardins, piscina,
garagens e etc.
O
presidente da assembleia é o responsável pelo bom andamento da assembleia e ao
secretário cabe a elaboração da ata da assembleia, que após redigida deve ser
revisada, inclusive pelo síndico.
Estando
todos os termos da ata em devidamente consignados, conforme o andamento da
assembleia, seja essa ordinária ou extraordinária, a ata poderá ser ou não
registrada.
Se a
ata da assembleia for registrada, deverá ser encaminhada a um oficial de
registro de títulos e documentos e civil de pessoa jurídica da Comarca, sendo
registrado para fins de publicidade e eficácia contra terceiros, recebendo um número
e data do respectivo registro, conforme a Lei de Registros Públicos, Lei n° 6.015,
de 31 de dezembro de 1973.
Assim,
será certificado na ata de assembleia virtual, documento eletrônico, o número
de páginas, a data da sua apresentação, o número do protocolo, e o número do
registro eletrônico no Livro de Registro, com a denominação do condomínio
residencial, o número do CNPJ, a natureza do documento, que é ata de condomínio
eletrônica e a certificação da assinatura digital, referente à pessoa que
assinará a ata eletrônica, sendo o presidente da assembleia ou o condomínio.
Realizadas
as formalidades, caberá a administradora do condomínio encaminhar a ata da
assembleia registrada aos proprietários, podendo enviá-la via mensagem de e-mail e ou em cópia de papel, via correspondência,
a todos os proprietários e moradores do condomínio.
Recebida
a ata de assembleia cabe ao proprietário e ao morador ler a ata para ter conhecimento
de todo o seu teor e as aprovações indicadas, a fim de que todos cumpram as
novas deliberações, visando o bem comum de todos.
No
entanto, caso a ata da assembleia apresente um erro ou informação contraditória,
deverá o proprietário ou morador informar ao síndico e ou ao presidente da
assembleia.
Havendo
um erro ou informação indevida na ata da assembleia, a ata deverá ser
retificada.
A
retificação da ata é a correção através de um documento que deverá ser
encaminhado ao mesmo oficial onde ocorreu o registro da ata, e a retificação indicará
o erro e a respectiva correção, para efeitos de publicidade e eficácia contra
terceiros.
É
importantíssima a retificação e registro da retificação, pois futuramente um
erro retificado resultará na não ocorrência de um prejuízo a um proprietário.
