O condômino tem direito a ser representado em assembleia condominial residencial.
A
representação do condômino dar-se-á através de um documento denominado
procuração.
Na
procuração o outorgante será o condômino e o outorgado poderá ser qualquer
pessoa, ou seja, outro condômino ou não.
Obviamente,
na Convenção Condominial poderá haver exceção quanto ao outorgado, que não
poderá ser o síndico ou subsíndico ou conselheiro.
Mas
além da exceção para o outorgado há também exceção na lei para o outorgante.
Assim,
de acordo com o artigo 1.335, III, do Código Civil, é direito do condômino
participar e votar na assembleia.
Logo,
o representante do condômino pode participar e votar na assembleia.
Mas
a lei impõe alguma condição para o condômino participar e votar?
A
resposta é sim, pois determina o Código Civil no "Artigo 1.335 - São
direitos do condômino: ...III - votar nas deliberações em assembleia e delas
participar, estando quite.".
Por
conseguinte, o Código Civil é enfático dispondo a condição de quitação das
obrigações condominiais.
Assim
prevê o Código Civil no "Artigo 1.336 - São deveres dos condôminos: I -
contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção.".
Então,
o condômino para ter um direito deve cumprir o seu dever.
Se
o dever do condômino é estar quite com suas obrigações, os seus direitos serão
legítimos: a) participar da assembleia; b) votar as deliberações; e c) outorgar
poderes para ser representado em assembleia.
Todavia,
se a Convenção Condominial dispuser que no caso do inadimplente que fez acordo (judicial
ou extrajudicial) e está pagando o débito condominial parceladamente, esse
condomínio poderá participar e votar, existe, então, uma exceção, que não
coaduna com as normas do Código Civil, pois o Código Civil se reporta a quitação
e quitação é quando a dívida está paga.
Desta
feita, a simples aceitação da participação e votação de condômino que fez
acordo judicial ou extrajudicial, ou seja, que ainda está pagamento o valor
devido em parcelas e sem respaldo na Convenção Condominial configura-se um
atentado às normas do Código Civil.
A
palavra “quite” utilizada no Código Civil e em Convenções significa que não há
débito algum perante as contribuições condominiais, enquanto que um acordo diz
respeito a um parcelamento e se há parcelamento, ainda há uma dívida, uma
obrigação que não foi cumprida integralmente e, indubitavelmente, não se pode
comparar ao condômino que paga pontualmente as suas contribuições.
Além
disso, o síndico deve cumprir as normas, como o Código Civil, a Convenção
Condominial, o Regimento Interno, a fim de que um ou alguns votos de condôminos
que não estão “quites” interfiram em decisões marcantes do condomínio em prol
daqueles que estão “quites”, por isso, o Código Civil dispõe no "Artigo
1.348: Compete ao síndico: ...IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o
regimento interno e as determinações da assembleia;" e, principalmente, o
Código Civil.
Se
há a votação do condômino que não está “quite” com seus deveres, ou se há a
votação do procurador daquele condômino e, ainda, se a ata da assembleia indica
o voto de quem não está “quite” são explícitas as irregularidades.
Eis
o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
“Ementa: Condomínio – Ação anulatória – Sentença de improcedência – Apelação – Nos termos do art. 1.335, III, do Código
Civil, o condômino que não estiver quite com as obrigações condominiais
não pode exercer o direito de voto em assembleia – ... (Classe/Assunto:
Apelação Cível/Assembleia; Apelação Cível n° 1000781-42.2021.8.26.0075; Relator:
Neto Barbosa Ferreira; Comarca: Bertioga; Órgão julgador: 29ª. Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 31/03/2023; Data da publicação: 31/03/2023) (realces
nossos)”. “Ementa: Ação anulatória de assembleia geral extraordinária. Sentença
de procedência. Convocação destinada à deliberação de alteração da convenção
condominial. Ausência de demonstração de efetiva intimação da autora condômina que, embora a inadimplência
impedisse direito a voto, teria direito ao comparecimento... (Classe/Assunto:
Apelação Cível/Assembleia; Apelação Cível n° 1000787-14.20198.26.0562; Relator:
Soares Levada; Comarca: Santos; Órgão julgador: 34ª. Câmara de Direito Privado;
Data do julgamento: 314/09/2020; Data da publicação: 17/09/2020) (realces
nossos)”.
Eis
o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:
“Ementa: Apelação Cível – Ação declaratória de nulidade de ato jurídico – Assembleia
de Condomínio – Nulidade Mantida - ...Condômino
inadimplente – Sem direito a voto... O condômino para ter direito a voto e tê-lo computado, deve estar
adimplente com suas obrigações financeiras e demais deveres para com o condomínio
(art. 1.335, inc. III, do Código Civil). (Apelação Cível n° 1.0000.21.115884.-5/003;
Relator: Des. José Augusto Lourenço dos Santos; Data de Julgamento: 12/04/2024;
Data da publicação da súmula: 18/04/2024) (realces nossos)”.
Eis
o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande
do Sul: “Ementa: Apelação Cível. Condomínio. Ação... Inadimplemento. Quotas
condominiais. Participação de Condômino. Diante da ausência de provas a
respeito do adimplemento das quotas condominiais, correta a decisão que não
assegurou a participação da parte autora no ato de eleição para síndico do
condomínio demandado. O direito de
participar e votar nas assembleias condominiais é assegurado aos condôminos
adimplentes, nos termos do que prescreve o art. 1.335 do CC, de modo
que apenas poderá se lançar à candidatura de síndico o condômino adimplente,
como medida de simetria e adequação moral e social. (Apelação
Cível, nº 70073155442; Órgão julgador: 17ª. Câmara Cível; Tribunal de Justiça
do RS; Relator: Gelson Rolim Stocker; Comarca: Canoas; Julgado em: 27/04/2017)”.
Portanto,
o cumprimento dos deveres do condômino, como o de estar “quite”, é requisito
primordial para a votação em assembleia de condomínio edilício, assim como para
o condômino outorgar poderes, através de procuração para outra pessoa votar em
assembleia.
