O
condomínio é uma edificação formada de um ou mais pavimentos, constituído sob a
forma de unidades isoladas entre si, podendo ser residencial ou
não-residencial, e cada unidade é uma propriedade autônoma, conforme disposto
no artigo 1° da Lei n° 4. 591, de 16 de dezembro de 1964.
O condomínio por unidades autônomas deverá,
obrigatoriamente, estar inscrito no Registro de Imóvel, de acordo com o artigo
7° da Lei n° 4. 591, de 16 de dezembro de 1964, e com o artigo 1.332 do Código
Civil.
O proprietário de cada unidade autônoma é o
condômino.
O condômino de edificação residencial de
unidade autônoma é passível de obrigações delineadas na Convenção Condominial e
no Regulamento Interno.
A Convenção Condominial deverá ser registrada
no Registro de Imóveis e seguir os preceitos estabelecidos no artigo 9° da Lei
n° 4. 591, de 16 de dezembro de 1964, onde, por exemplo, o §3° dispõe sobre o conteúdo
das normas da Convenção, como a discriminação das partes de propriedade
exclusiva e a discriminação das partes do condomínio, além de seguir o disposto
nos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil.
Ao condômino caberá a obrigação pelas despesas
do condomínio, de acordo com sua quota-parte, nos moldes da Convenção
Condominial e nos ditames do artigo 1.336 do Código Civil, e, se caso o
condômino não cumpra com sua obrigação, ou seja, o condômino não cumpra com a
sua contribuição condominial, será cobrado por via judicial, conforme artigo 12
da Lei n° 4. 591, de 16 de dezembro de 1964, e de acordo com o inciso VII do
artigo 1.348 do Código Civil.
Estando inadimplente o condômino, ou seja,
estando o condômino em atraso com suas contribuições condominiais e, se o
representante legal do condomínio não entender, primeiramente, pela cobrança
judicial, pode o condômino ser cobrado de outra maneira, ou seja, não ser
cobrado por via de ação judicial?
Sim, o condômino inadimplente pode ser cobrado
extrajudicialmente, podendo ser realizado um contato telefônico do representante
do auxiliar do síndico, que é a administradora do condomínio, informando ao
condômino acerca dos seus débitos e da possibilidade da quitação.
Mas, ainda, o representante legal do
condomínio, o síndico, pode conversar com o condômino inadimplente,
evidenciando-se, outra forma de tratativa extrajudicial.
Todavia, não se obtendo sucesso com os dois
posicionamentos indicados, o síndico pode determinar que o departamento
jurídico da administradora do condomínio encaminhe uma notificação
extrajudicial, com a finalidade da cobrança do valor devido assinalando-se data
para pagamento sob pena de, não sendo cumprida a obrigação, ser promovida a
ação de execução, pois o crédito das taxas condominiais é considerado título
executivo extrajudicial.
Desta
forma, não atendida a solicitação da notificação extrajudicial, o crédito
devido, ou seja, o valor das taxas das despesas condominiais não pagas, é passível
de ser cobrado por ação executiva, nos termos do inciso X do artigo 784 do
Código de Processo Civil: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
...X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de
condomínio edílico, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia
geral, desde que documentalmente comprovadas;”.
Alerta-se que a cobrança realizada por exposição
do condômino-devedor em quadro de informações do condomínio ou em comunicados
colocados em vias de acesso comum a todos (condôminos, inquilinos, visitantes,
prestadores de serviços, etc.), como em elevadores sociais e de serviço, é
indevida e incorreta, porque esta exposição é vexatória ao condômino por ter
seu nome indicado publicamente como devedor das despesas condominiais.
Aliás, esta exposição é plausível de
propositura de ação de indenização pelo condômino em face do condomínio, pois
caracteriza dano moral: “Art. 927, Código Civil. Aquele que, por ato ilícito,
causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”.
Assim, a exposição de comunicado em local
comum no condomínio acerca da inadimplência de um condômino implica em ato
ilícito, ou seja, em ato violador de direito que causa dano moral, consoante
artigo 186 do Código Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária,
negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilícito.”.
Portanto, a cobrança de crédito de taxa
condominial é devida ao condômino-devedor, porém, o condomínio, através de seu
representante legal, deve atentar-se a maneira lícita da cobrança, a fim de não
atingir o condômino negativamente.
