DO CONDÔMINO INADIMPLENTE E DA FORMA DA COBRANÇA

 O condomínio é uma edificação formada de um ou mais pavimentos, constituído sob a forma de unidades isoladas entre si, podendo ser residencial ou não-residencial, e cada unidade é uma propriedade autônoma, conforme disposto no artigo 1° da Lei n° 4. 591, de 16 de dezembro de 1964.

 O condomínio por unidades autônomas deverá, obrigatoriamente, estar inscrito no Registro de Imóvel, de acordo com o artigo 7° da Lei n° 4. 591, de 16 de dezembro de 1964, e com o artigo 1.332 do Código Civil.

 O proprietário de cada unidade autônoma é o condômino.

 O condômino de edificação residencial de unidade autônoma é passível de obrigações delineadas na Convenção Condominial e no Regulamento Interno.

 A Convenção Condominial deverá ser registrada no Registro de Imóveis e seguir os preceitos estabelecidos no artigo 9° da Lei n° 4. 591, de 16 de dezembro de 1964, onde, por exemplo, o §3° dispõe sobre o conteúdo das normas da Convenção, como a discriminação das partes de propriedade exclusiva e a discriminação das partes do condomínio, além de seguir o disposto nos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil.

 Ao condômino caberá a obrigação pelas despesas do condomínio, de acordo com sua quota-parte, nos moldes da Convenção Condominial e nos ditames do artigo 1.336 do Código Civil, e, se caso o condômino não cumpra com sua obrigação, ou seja, o condômino não cumpra com a sua contribuição condominial, será cobrado por via judicial, conforme artigo 12 da Lei n° 4. 591, de 16 de dezembro de 1964, e de acordo com o inciso VII do artigo 1.348 do Código Civil.

 Estando inadimplente o condômino, ou seja, estando o condômino em atraso com suas contribuições condominiais e, se o representante legal do condomínio não entender, primeiramente, pela cobrança judicial, pode o condômino ser cobrado de outra maneira, ou seja, não ser cobrado por via de ação judicial?

 Sim, o condômino inadimplente pode ser cobrado extrajudicialmente, podendo ser realizado um contato telefônico do representante do auxiliar do síndico, que é a administradora do condomínio, informando ao condômino acerca dos seus débitos e da possibilidade da quitação.

 Mas, ainda, o representante legal do condomínio, o síndico, pode conversar com o condômino inadimplente, evidenciando-se, outra forma de tratativa extrajudicial.

 Todavia, não se obtendo sucesso com os dois posicionamentos indicados, o síndico pode determinar que o departamento jurídico da administradora do condomínio encaminhe uma notificação extrajudicial, com a finalidade da cobrança do valor devido assinalando-se data para pagamento sob pena de, não sendo cumprida a obrigação, ser promovida a ação de execução, pois o crédito das taxas condominiais é considerado título executivo extrajudicial.

Desta forma, não atendida a solicitação da notificação extrajudicial, o crédito devido, ou seja, o valor das taxas das despesas condominiais não pagas, é passível de ser cobrado por ação executiva, nos termos do inciso X do artigo 784 do Código de Processo Civil: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: ...X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edílico, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”.

 Alerta-se que a cobrança realizada por exposição do condômino-devedor em quadro de informações do condomínio ou em comunicados colocados em vias de acesso comum a todos (condôminos, inquilinos, visitantes, prestadores de serviços, etc.), como em elevadores sociais e de serviço, é indevida e incorreta, porque esta exposição é vexatória ao condômino por ter seu nome indicado publicamente como devedor das despesas condominiais.

 Aliás, esta exposição é plausível de propositura de ação de indenização pelo condômino em face do condomínio, pois caracteriza dano moral: “Art. 927, Código Civil. Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”.

 Assim, a exposição de comunicado em local comum no condomínio acerca da inadimplência de um condômino implica em ato ilícito, ou seja, em ato violador de direito que causa dano moral, consoante artigo 186 do Código Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”.

 Portanto, a cobrança de crédito de taxa condominial é devida ao condômino-devedor, porém, o condomínio, através de seu representante legal, deve atentar-se a maneira lícita da cobrança, a fim de não atingir o condômino negativamente.