DA PROCURAÇÃO OUTORGADA PELO CONDÔMINO INADIMPLENTE

 O condômino inadimplente pode outorgar procuração para uma pessoa representá-lo em assembleia do seu condomínio­­?

 A resposta é não e cabe analisar:

a) a procuração:

Sobre procuração estabelece o Código Civil: “Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.” e “Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.”.

Desta forma, a pessoa que transmite os poderes deve ser considerada capaz civilmente, assim como a pessoa que recebe os poderes: “Art. 1°. Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil.”.

As pessoas absolutamente e relativamente incapazes não são aptas para dar procuração e nem de receber, conforme estatuído nos artigos 3° e 4° do Código Civil:  “Art. 3°. São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.” e “Art. 4°. São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer: I – os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; II – os ébrios habituais e os viciados em tóxico; III – aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade; IV – os pródigos.”.

Logo, a pessoa capaz pode outorgar procuração para outra pessoa capaz, a fim de ser representada.

Ressalta-se que a procuração a ser apresentada em assembleia deve conferir ao outorgado poderes específicos para representar o outorgante (o condômino) na assembleia, podendo o outorgado discutir, opinar, discordar, ser votado e votar os itens constantes da pauta.

b) a respeito do condômino:

O condômino é o proprietário de uma unidade autônoma em condomínio de edifício, ele pode outorgar procuração para outra pessoa para representá-lo em assembleia do seu condomínio (artigos 653 e 654 do Código Civil), desde que essa pessoa seja capaz de direitos e deveres na ordem civil (artigo 1° do Código Civil) e seja apta nos termos da Convenção Condominial.

c) a pessoa a ser representante do condômino diante da Convenção Condominial:

A pessoa a ser representante do condômino deve ser capacitada nos termos da Convenção Condominial, pois a Convenção Condominial pode conter norma com restrições como, por exemplo: “É lícito ao condômino fazer-se representar nas assembleias gerais por procurador, com poderes especiais, condômino ou não, desde que não seja o próprio síndico ou membro do conselho consultivo.”.

Desta feita, a pessoa além de ser capaz civilmente deve preencher os parâmetros estabelecidos na Convenção Condominial, como ser condômina ou não e não ser o síndico do condomínio e nem ser conselheiro.

d) o condômino inadimplente:

O condômino tem deveres diante do condomínio, conforme disposto no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”.

Se o condômino não estiver contribuindo para as despesas do condomínio não poderá exercer seus direitos na assembleia, como votar e participar das deliberações da pauta, de acordo com o artigo 1.335, inciso III, do Código Civil: “Art. 1.335. São direitos do condômino: ...III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”.

A restrição aos direitos do condômino em assembleia não se resume a não contribuição para as despesas do condomínio, pois o condômino pode estar inadimplente com o pagamento de multa estabelecida a sua unidade imobiliária, conforme Convenção Condominial ou Regulamento Interno do Condomínio.

Ainda, a restrição pode estar vinculada a não ocorrência do pagamento integral de acordo realizado extrajudicialmente ou judicialmente com o condomínio, por isso, se o condômino realizou um acordo judicial para pagamento do seu débito em 36 (trinta e seis) vezes e pagou 12 (doze) parcelas do acordo é considerado inadimplente perante o condomínio, porque a extinção do seu débito só se concretiza com o pagamento da última parcela do acordo.

Evidentemente, o condômino inadimplente não poderá votar sobre qualquer deliberação na assembleia e nem poderá discutir, opinar, discordar sobre os assuntos tratados na pauta.

e) o condômino inadimplente outorgando procuração:

Assim, se o condômino inadimplente não pode participar das deliberações e não pode votar e nem ser votado em assembleia, não poderá outorgar procuração porque o outorgado não poderá exercer nenhum ato na assembleia, em virtude do inadimplemento do condômino.

 Portanto, é imprescindível que, iniciados os trabalhos de abertura de uma assembleia condominial, sejam verificadas as procurações outorgadas pelos condôminos.

DO CONDÔMINO INADIMPLENTE EM ASSEMBLEIA

 Em um condomínio edilício o pronunciamento da ocorrência de uma assembleia aos condôminos é realizado através de um documento denominado de “Edital de Convocação”.

 O “Edital de Convocação” apresenta informações aos condôminos acerca da assembleia, como: a) o tipo de assembleia a ser realizada, ou seja, se assembleia geral ordinária ou se assembleia geral extraordinária; b) a data da assembleia; c) o horário da primeira convocação da assembleia, bem como o horário da segunda convocação; d) a forma de participação na assembleia se presencial ou em ambiente virtual (eletrônico); e) a ordem dia, ou seja, a pauta dos assuntos a serem discutidos na assembleia; f) a indicação do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.

 A assembleia é convocada pelo síndico, conforme artigo 1.348, inciso I, do Código Civil: “Art. 1.348. Compete ao síndico: I – convocar a assembleia dos condôminos;”.

 A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer tipos de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, consoante estabelecido no artigo 1.354-A do Código Civil, incluído pela Lei n° 14.309, de 2022: “Art. 1.354-A: A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.”.

 O artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, dispõe sobre a votação e participação nas deliberações da assembleia: “Art. 1.335. São direitos do condômino: ...III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”; desta forma, é direito do condômino votar se e somente se estiver quite, ou seja, se estiver adimplente.

 A adimplência do condômino não se refere simplesmente ao pagamento da taxa condominial que é uma obrigação estabelecida no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”.

 O condômino também deve estar adimplente com o pagamento de multa estabelecida a sua unidade imobiliária, conforme Convenção Condominial ou Regulamento Interno do Condomínio.

 Também o condômino deve estar adimplente com o pagamento integral de acordo realizado extrajudicialmente ou judicialmente com o condomínio; assim, por exemplo, um condômino inadimplente que realizou um acordo judicial para pagamento do seu débito em 36 (trinta e seis) vezes e pagou 12 (doze) parcelas do acordo não é considerado adimplente perante o condomínio, porque a extinção do seu débito só se concretiza com o pagamento da última parcela do acordo, logo, continua sendo inadimplente e não poderá ter o direito de votar, em razão do disposto do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.

 É evidente que o condômino inadimplente não poderá votar sobre qualquer deliberação indicada na pauta do “Edital de Convocação” e por via do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, também não poderá ser votado e nem participar das deliberações, ou seja, o condômino inadimplente não poderá discutir, opinar, discordar sobre os assuntos tratados na pauta.

 Portanto, o condômino inadimplente pode participar da assembleia, isto é, estar presente, mas não poderá participar das deliberações constantes no “Edital de Convocação”.

 É importante esclarecer que se um condômino, proprietário de várias unidades autônomas é devedor de somente uma delas, esse condômino poderá votar e participar das deliberações com relação as unidades adimplentes, por conseguinte, a proibição/veto de votar em assembleia de condomínio, refere-se à unidade imobiliária inadimplente e não ao proprietário.

 Assim, o proprietário de unidades adimplentes pode votar em relação a essas unidades adimplentes mesmo tendo uma unidade inadimplente, porque o ato de votar, nesse caso, compreende o exercício regular de um direito reconhecido, conforme disposto no artigo 188, inciso I, segunda parte, do Código Civil: “Art. 188. Não constituem atos ilícitos: I – os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido;”.

 No entanto, caso o condômino inadimplente vote em assembleia esse voto não terá validade, será considerado nulo, de acordo com o estatuído no artigo 166, inciso V, do Código Civil: “Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: ...V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;”, portanto, se preterida a norma estabelecida no artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, o voto será nulo.

 Por conseguinte, o condômino inadimplente não pode votar em assembleia e nem participar das deliberações em assembleia, sob pena de nulidade.