Em um condomínio edilício o pronunciamento da ocorrência de uma assembleia aos condôminos é realizado através de um documento denominado de “Edital de Convocação”.
O
“Edital de Convocação” apresenta informações aos condôminos acerca da
assembleia, como: a) o tipo de assembleia a ser realizada, ou seja, se assembleia
geral ordinária ou se assembleia geral extraordinária; b) a data da assembleia;
c) o horário da primeira convocação da assembleia, bem como o horário da
segunda convocação; d) a forma de participação na assembleia se presencial ou
em ambiente virtual (eletrônico); e) a ordem dia, ou seja, a pauta dos assuntos
a serem discutidos na assembleia; f) a indicação do artigo 1.335, inciso III,
do Código Civil.
A
assembleia é convocada pelo síndico, conforme artigo 1.348, inciso I, do Código
Civil: “Art. 1.348. Compete ao síndico: I – convocar a assembleia dos condôminos;”.
A
convocação, a realização e a deliberação de quaisquer tipos de assembleia
poderão dar-se de forma eletrônica, consoante estabelecido no artigo 1.354-A do
Código Civil, incluído pela Lei n° 14.309, de 2022: “Art. 1.354-A: A
convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia
poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: I – tal possibilidade não seja
vedada na convenção de condomínio; II – sejam preservados aos condôminos os
direitos de voz, de debate e de voto.”.
O
artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, dispõe sobre a votação e participação
nas deliberações da assembleia: “Art. 1.335. São direitos do condômino: ...III
– votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”;
desta forma, é direito do condômino votar se e somente se estiver quite, ou
seja, se estiver adimplente.
A
adimplência do condômino não se refere simplesmente ao pagamento da taxa
condominial que é uma obrigação estabelecida no artigo 1.336, inciso I, do
Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as
despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição
em contrário na convenção;”.
O
condômino também deve estar adimplente com o pagamento de multa estabelecida a sua
unidade imobiliária, conforme Convenção Condominial ou Regulamento Interno do
Condomínio.
Também
o condômino deve estar adimplente com o pagamento integral de acordo realizado
extrajudicialmente ou judicialmente com o condomínio; assim, por exemplo, um
condômino inadimplente que realizou um acordo judicial para pagamento do seu
débito em 36 (trinta e seis) vezes e pagou 12 (doze) parcelas do acordo não é
considerado adimplente perante o condomínio, porque a extinção do seu débito só
se concretiza com o pagamento da última parcela do acordo, logo, continua sendo
inadimplente e não poderá ter o direito de votar, em razão do disposto do
artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.
É
evidente que o condômino inadimplente não poderá votar sobre qualquer
deliberação indicada na pauta do “Edital de Convocação” e por via do artigo
1.335, inciso III, do Código Civil, também não poderá ser votado e nem participar
das deliberações, ou seja, o condômino inadimplente não poderá discutir, opinar,
discordar sobre os assuntos tratados na pauta.
Portanto,
o condômino inadimplente pode participar da assembleia, isto é, estar presente,
mas não poderá participar das deliberações constantes no “Edital de
Convocação”.
É
importante esclarecer que se um condômino, proprietário de várias unidades autônomas
é devedor de somente uma delas, esse condômino poderá votar e participar das
deliberações com relação as unidades adimplentes, por conseguinte, a
proibição/veto de votar em assembleia de condomínio, refere-se à unidade
imobiliária inadimplente e não ao proprietário.
Assim,
o proprietário de unidades adimplentes pode votar em relação a essas unidades
adimplentes mesmo tendo uma unidade inadimplente, porque o ato de votar, nesse
caso, compreende o exercício regular de um direito reconhecido, conforme
disposto no artigo 188, inciso I, segunda parte, do Código Civil: “Art. 188.
Não constituem atos ilícitos: I – os praticados em legítima defesa ou no exercício
regular de um direito reconhecido;”.
No
entanto, caso o condômino inadimplente vote em assembleia esse voto não terá
validade, será considerado nulo, de acordo com o estatuído no artigo 166,
inciso V, do Código Civil: “Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: ...V –
for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua
validade;”, portanto, se preterida a norma estabelecida no artigo 1.335, inciso
III, do Código Civil, o voto será nulo.
Por
conseguinte, o condômino inadimplente não pode votar em assembleia e nem
participar das deliberações em assembleia, sob pena de nulidade.
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