A ação judicial para reaver o imóvel
urbano residencial é a ação de despejo.
A Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991,
trata das locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes,
com as devidas modificações implementadas pela Lei n° 12.112, de 9 de dezembro
de 2009.
Além das normas esparsas apontadas, a locação
urbana residencial é tratada no Código Civil, conforme artigo 1° da Lei n°
8.245/1991, Parágrafo único, alínea “a”, 4.”: “Art. 1° A locação de imóvel
urbano regula-se pelo disposto nesta lei: Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis
especiais: a) as locações: ...
4. em “apart”-hotéis, hotéis - residências,
ou equiparados...” (realces
nossos).
O Código Civil, Lei n° 10.406, de 10 de
janeiro de 2002, disciplina a locação no Título VI – DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATO, no Capítulo V – DA LOCAÇÃO DE COISAS, abrangendo o
artigo 565 ao artigo 578.
A norma jurídica esparsa estabelece que a ação
de despejo é a condizente para reaver o imóvel urbano residencial, como
preceitua o artigo 5° da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991: “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a
de despejo.” (realces nossos).
Assim, independente do fundamento, ou seja, do
motivo, para o fim da locação, a ação judicial é a ação despejo.
Os fundamentos podem ser os mais diversos para
encerrar-se a locação, os quais estão presentes nos incisos I a IV do artigo 9°
da Lei n° 8.245/1991.
A locação desfeita por mútuo acordo, conforme
inciso I da norma do artigo 9° da Lei n° 8.245/1991, ocorre quando os
contratantes, locador e locatário acordam o término da locação sem a
interferência da propositura da ação de despejo.
O locador pode estabelecer o término da
locação em razão da decorrência da prática de infração legal ou contratual,
consoante inciso II da norma do artigo 9° da Lei n° 8.245/1991, mas com o
auxílio do Poder Judiciário, sendo necessária a propositura da ação judicial: Ação de Despejo por Infração
Contratual ou Ação de Despejo
por Infração Legal.
A locação ainda pode ser encerrada em
decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, de acordo com o
inciso III da norma do artigo 9° da Lei n° 8.245/1991, contudo, sendo proposta
a devida ação judicial: Ação de
Despejo por Falta de Pagamento do Aluguel e Demais Encargos ou Ação de Despejo por Falta de
Pagamento do Aluguel ou Ação de
Despejo por Falta de Pagamento de Encargos Locatícios.
Também a locação pode terminar em
decorrência de reparações urgentes determinados pelo Poder Público, que não
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou,
podendo, ele se recusa a consentir as reparações, consoante inciso IV do artigo
9° da Lei n° 8.245/1991, portanto, neste caso, também, há de ser proposta a ação
judicial: Ação de Despejo para a
Realização de Obras do Poder Público.
No caso da Ação de Despejo por Infração Contratual, a ação de despejo é
proposta em decorrência de infração contratual, assim, caso o locatário esteja
dando destinação diversa ao imóvel à convencionada na cláusula contratual,
poderá o locador reaver o imóvel através da ação judicial: Ação de Despejo por Infração Contratual por Descumprimento de
Cláusula da Destinação do Imóvel.
O locador, ainda, poderá promover a Ação de Despejo por Infração
Contratual por Descumprimento de Cláusula referente: a) ao término da
locação; b) a falta de vistoria inicial do estado do imóvel (cuja finalidade era
verificar possíveis danos ou alterações no imóvel); c) ao respeito ao direito
de vizinhança; e etc.
No caso da Ação de Despejo por Infração Legal, a ação de despejo é
promovida pelo locador em virtude de infração legal, advindo do Código Civil
e/ou da Lei n° 8.245/1991.
O artigo 566 do Código Civil, incisos I e II,
estabelece as obrigações do locador, assim como o artigo 22 da Lei n°
8.245/1991 nos seus dez incisos.
O artigo 569 do Código Civil, incisos I a IV,
estabelece as obrigações do locatário, assim como o artigo 23 da Lei n°
8.245/1991 nos seus doze incisos.
Assim, caso o locatário não pague pontualmente
o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao
vencido, o locador terá o direito de promover a ação judicial: Ação de Despejo por Falta de
Pagamento de Aluguel e Encargos (a cobrança do valor estipulado para a
locação do imóvel pelos meses não pagos e mais os seus encargos como seguro,
por exemplo) ou Ação de Despejo por
Falta de Pagamento de Aluguel (a cobrança da importância referente à
locação do imóvel pelos meses não pagos) ou Ação de Despejo por Falta de Pagamento de Encargos (a
cobrança dos valores condizentes às despesas condominiais ordinárias, por exemplo),
em virtude do disciplinado no inciso II do artigo 569 combinado com o inciso I
do artigo 23 da Lei n° 8.245/1991.
O locador, ainda, poderá promover a ação de
despejo, em razão de outras situações estatuídas pelas normas jurídicas: Ação
de Despejo por Desconformidade à Convencionada Contratualmente (por
exemplo, o locatário subloca o imóvel locado), de acordo com o disposto no
inciso I do artigo 569 combinado com o inciso II do artigo 23 da Lei n°
8.245/1991; Ação de Despejo por Restituição
Indevida do Estado do Imóvel (por exemplo, o imóvel locado com a louça do
banheiro danificada, sem a pia da cozinha, com o piso estragado, etc.),
conforme inciso IV do artigo 569 combinado com o inciso III do artigo 23 da Lei
n° 8.245/1991; Ação de Despejo por
Falta de Comunicação ao Locador de Reparação de Danos de sua Responsabilidade (por
exemplo, o locatário não comunica ao locador o surgimento de um vazamento no
banheiro, cuja reparação era da responsabilidade do locador e aquele vazamento
danificou também outro apartamento, ocasionando prejuízo imenso ao locador), de
acordo com o inciso IV do artigo 23 da Lei n° 8.245/1991; Ação de Despejo por Falta de Reparação de Danos Causados pelo
Locatário e/ou por seus Familiares (por
exemplo, o filho do locatário danifica a janela do dormitório, o visitante do
locatário quebra a torneira do lavabo, o parente do locatário quebra o vidro
da janela da sala, etc.), neste caso
recaindo também na hipótese da devolução/restituição do estado do imóvel,
consoante inciso V do artigo 23 da Lei n° 8.245/1991; Ação de Despejo por Modificação do Imóvel Sem Consentimento do
Locador (por exemplo, o locatário construiu uma varanda no imóvel, etc.),
consoante inciso VI do artigo 23 da Lei n° 8.245/1991; Ação de Despejo por Falta de Pagamento de Despesas de Telefone,
Consumo de Energia Elétrica, Água e Gás, de acordo com o inciso VIII do
artigo 23 da Lei n° 8.245/1991; Ação
de Despejo por Falta do Prêmio do Seguro de Fiança, como disposto no
inciso XI do artigo 23 da Lei n° 8.245/1991; Ação de Despejo por Falta de Pagamento de Despesas Ordinárias de
Condomínio, de acordo com o inciso XII do artigo 23 da Lei n° 8.245/1991.
As ações de despejo nomeadas no parágrafo
anterior, nada mais são do que ações de despejo por infração legal ou contratual.
As despesas
extraordinárias de condomínio não são de responsabilidade do locatário, as
despesas “extraordinárias” de condomínio são de responsabilidade do locador,
sendo que o locador e nem a administradora do condomínio podem cobrá-las, cabendo
ao proprietário da unidade autônoma, no caso de apartamentos residenciais: a) o
pagamento das obras de reforma; b) pintura das fachadas; c) obras destinadas a
repor as condições de habitabilidade do edifício; d) as indenizações trabalhistas;
e) instalações de equipamento de segurança e de incêndio; f) as despesas de
decoração e paisagismo nas partes comuns; e g) constituição do fundo de
reserva), conforme inciso X do artigo 22 da Lei n° 8.245/1991.
Entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
quanto à:
a) ação de despejo por falta de
pagamento de aluguéis:
“EMENTA.
Locação de imóvel. Despejo por falta de pagamento. Ausência de quitação dos aluguéis.
Revelia. Ação julgada procedente.
Apelação
da ré. Pretensão ao afastamento do decreto de despejo. Alegação de que passou
por dificuldades financeiras. Dificuldades
financeiras que não afastam o dever de adimplir com o pactuado. Pretensão
ao parcelamento do débito: descabimento. Prerrogativa de concordância que cabe
exclusivamente ao credor. Ausência de
prova de quitação de aluguéis e encargos pela locatária. Art. 333, II, do
CPC. Fato desconstitutivo do direito da autora. Ônus da prova de quem alega.
Apelante que não se desincumbiu desse mister. Sentença mantida. Recurso
improvido. (Apelação
n° 0022566-92.2012.8.26.0269, Comarca: Itapetininga, 32ª. Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Relator: Desembargador Francisco
Occhiuto Júnior, Data do julgamento: 13 de março de 2014)” (realces nossos)
(Portal do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – Jurisprudência/TJSP.
Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/consultaCompleta.do. Acesso em: 18 de março de 2014);
b) ação de despejo por falta de
pagamento de aluguéis e encargos:
“EMENTA.
Locação de imóvel. Ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança de aluguéis e outros encargos. Nulidades.
Inocorrência. Cerceamento de defesa não caracterizado. Provas que se pretendia
produzir que são irrelevantes para o deslinde do feito. Falta de oportunidade
para se manifestar sobre documentos colacionados pela parte adversa que não
gerou prejuízo. Ausência de julgamento ‘ultra petita’, uma vez que houve o
pedido expresso para declaração da rescisão da avença. Sentença mantida.
Recurso Improvido. (Apelação n° 0003035-11.2009.8.26.0597, Comarca: Sertãozinho,
29ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
Relator: Desembargador Francisco Thomaz, Data do julgamento: 12 de março de
2014)” (realces nossos) (Portal do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo –
Jurisprudência/TJSP. Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/consultaCompleta.do. Acesso em: 18 de março de 2014);
c) ação de despejo por infração
contratual:
“EMENTA.
Locação residencial. Despejo por infração contratual. Perda
superveniente de interesse processual em razão da devolução das chaves pela locatária. Perda de objeto. Extinção do
processo, sem resolução de mérito, na forma do art. 267, VI, do CPC.
Sucumbência. Desocupação do imóvel que
apenas se deu após a propositura da demanda. Princípio da causalidade. Ré
que deu causa ao ajuizamento da demanda, devendo responder, assim, pelos ônus
sucumbenciais. Verba honorária que deve ser arbitrada na forma do § 4º do art.
20 do CPC. Recurso provido em parte. (Apelação n° 0210567-88.2009.8.26.0100,
Comarca: São Paulo, 28ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, Relator: Desembargador Gilson Delgado Miranda, Data do
julgamento: 11 de março de 2014)” (realces nossos) (Portal do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo – Jurisprudência/TJSP. Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/consultaCompleta.do. Acesso em: 18 de março de 2014).
Nenhum comentário:
Postar um comentário