Após a negociação para alienação de um imóvel é firmado
um instrumento, que pode ser particular ou público, denominado de contrato de
compromisso de venda e compra de imóvel.
Nesse instrumento firmado entre as partes, ou seja,
entre compromissário vendedor e compromissário comprador são determinados
direitos e obrigações.
No entanto, esse título, contrato de compromisso de
venda e compra de imóvel, é considerado indevidamente, por muitos
compromissários compradores, como suficiente para identificar o proprietário do
imóvel, no caso o “novo proprietário”, em decorrência da transação.
Por isso, ao ser firmado um contrato de compromisso de
venda e compra de imóvel é importante que a ocorrência da celebração desse
instrumento seja averbada na certidão do imóvel no Cartório de Registro de
Imóveis, pois a averbação cientificará, inequivocadamente, a alienação do bem a
terceiros, pois após o cumprimento das obrigações constantes, será transferida
a propriedade do imóvel.
É muito comum o compromissário comprador se sentir
garantido com a assinatura do instrumento, mas a averbação garante que um
proprietário mal intencionado não firme outro compromisso de venda e compra do
mesmo imóvel.
Trata-se de ocorrência possível e o compromissário
comprador que primeiramente registrar o imóvel como sendo seu, assim que
cumpridas as obrigações estabelecidas no compromisso, será definitivamente o “novo
proprietário” do imóvel.
Por conseguinte, a averbação do contrato de compromisso
de venda e compra de imóvel tem o cunho de publicidade ao novo ato com relação
ao imóvel e, principalmente, de prevenção a um registro por terceiro.
Assim, a averbação ao registro do contrato de
compromisso de venda e compra de imóvel firmado em caráter irrevogável e
irretratável é apta a constituir o direito real à aquisição do bem,
conforme estipula o artigo 1.225, inciso VII, do Código Civil: “São direitos reais: ...VII – o
direito do promitente comprador do imóvel;” e artigo 1.417 do Código
Civil: “Mediante promessa de compra e
venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento
público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire
o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” (realces
nossos).
Desta forma, após o cumprimento das obrigações
estabelecidas no contrato de compromisso de venda e compra de imóvel, o
compromissário comprador exigirá do compromitente vendedor ou de terceiro
(aquele a quem foi cedido os direitos diante do instrumento firmado) a outorga
da escritura definitiva de compra e venda, de acordo com o estatuído no
contrato de compromisso de venda e compra e em seguida à outorga da escritura
pública, o título, entenda-se a escritura pública, deverá ser levado ao
Cartório de Registro de Imóveis onde será transferida a propriedade do imóvel.
Diante do disposto destacam-se as seguintes normas
jurídicas do Código Civil: “Art. 1.418. O
promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos destes forem cedidos, a outorga
da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento
preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
e “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a
propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1° Enquanto não
se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono
do imóvel.” (realces nossos).
Assim,
enquanto não registrada a escritura pública nos parâmetros do contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel firmado, no Cartório de Registro de
Imóveis, o compromissário comprador não é o “novo dono” do imóvel.
