DA COBRANÇA CONDOMINIAL AO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR

 O proprietário de um imóvel residencial, mais especificadamente, um apartamento, realiza uma negociação e através de um contrato de compromisso de compra e venda aliena o imóvel e transfere a posse de imediato ao promitente comprador, a partir desse momento o responsável pelo pagamento das cotas condominiais da unidade é o compromissário vendedor ou o compromissário comprador?

 O compromissário comprador é o responsável pelo pagamento das cotas condominiais, porque com a posse do imóvel, o mesmo passa a contrair obrigações para com o condomínio.

 No entanto, caso o compromissário comprador não cumpra com o seu dever de condômino e não contribua para as despesas condominiais pode alegar o não pagamento em virtude do imóvel estar registrado em nome do compromissário vendedor?

 O compromissário comprador é o responsável pelo pagamento das cotas condominiais mesmo que não tenha ocorrido a averbação no Registro de Imóveis do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel.

 Assim, na ação judicial de cobrança de despesas condominiais, o condomínio, autor da ação, não tem o direito de cobrança em face do compromissário vendedor por este constar como proprietário no registro de imóveis.

 É prudente que o compromissário vendedor proceda a averbação do contrato de compromisso de venda e compra do imóvel, a fim de ser dada ciência inequívoca a terceiros e, também, é importante que se comunique ao condomínio e/ou à administradora do condomínio, acerca da negociação, portanto, que seja dada ciência plena da existência do compromisso de venda e compra ao condomínio e/ou à administradora do condomínio e, além disso, é importante a comunicação ao representante legal do condomínio e/ou à administradora do condomínio sobre a posse do imóvel pelo compromissário comprador.

 Desta forma, o compromissário comprador é parte legítima para figurar no polo passivo de uma ação judicial de cobrança de despesas condominiais, ainda que não averbado no Cartório de Registro de Imóveis o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, este entendimento é assente no Superior Tribunal de Justiça.

 Portanto, a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais do compromissário comprador é representada por dois requisitos primordiais: (i) a imissão na posse; e (ii) a ciência plena do condomínio e/ou da administradora acerca da transação.