Para a ocorrência da venda de um bem imóvel é necessária
a celebração de contrato denominado de “Instrumento de Compromisso de Venda e
Compra de Imóvel”.
O “Instrumento de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel”
tem requisitos como i) a qualificação das partes (compromissário vendedor e
compromissário comprador); e ii) a apresentação de documentos relacionados ao
imóvel e ao seu proprietário.
No preâmbulo do “Instrumento de Compromisso de Venda e
Compra de Imóvel” se destaca a qualificação das partes contratantes como o
nome, a nacionalidade, o estado civil, a profissão, a identificação do registro
civil, a identificação do cadastro de pessoas físicas, o domicílio e a
residência.
O estado civil das partes contratantes pode ser: a)
solteiro; b) casado; c) divorciado; e e) viúvo.
O estado civil “solteiro” se refere àquela pessoa que
nunca se casou ou que se casou e teve o seu casamento nulo ou anulado.
O casamento nulo é aquele contraído pelo enfermo mental
sem o necessário discernimento para os atos da vida civil ou por infringência
de impedimento, conforme disposto nos incisos I e II do artigo 1.548 do Código
Civil.
O casamento é anulável de acordo com uma das
circunstâncias dispostas no artigo 1.550 do Código Civil, como, por exemplo, i)
a idade mínima para casar (inciso I); ii) do menor com idade núbil, quando não
autorizado por seu representante legal (inciso II); iii) por vício de vontade
(inciso III).
O estado civil “casado” se refere àquela pessoa que
contraiu matrimônio, independente do regime de bens adotado.
“O casamento estabelece uma comunhão plena de vida, com
base na igualdade de direitos e deveres dos cônjuges”, consoante artigo 1.511
do Código Civil, e a prova do casamento celebrado no Brasil é a certidão de
registro (artigo 1.543 do Código Civil) e é pelo casamento que o homem e a
mulher assumem mutuamente responsabilidades pelos encargos da família (artigo
1.565 do Código Civil).
O estado civil “divorciado” se refere àquela pessoa que teve
a sociedade conjugal terminada a) judicialmente - após a homologação do
divórcio pela justiça, ou seja, houve uma ação judicial de divórcio, onde o
juiz homologou o término da sociedade conjugal através de uma decisão, chamada
sentença, e essa decisão foi registrada na certidão de casamento; ou b) extrajudicialmente,
via processo extrajudicial, com o estabelecimento por escritura pública,
devendo, também, ser consignada na certidão de casamento.
O estado civil “viúvo” se refere àquela pessoa que teve a
sociedade conjugal terminada pela morte do cônjuge.
Portanto, de acordo com a legislação brasileira existem
quatro tipos de estado civil, repita-se: a) solteiro; b) casado; c) divorciado;
e d) viúvo.
Assim, se compromissário vendedor se apresenta ao
compromissário comprador como “um homem pai de três filhos maiores de idade”, e
no contrato se imprime a qualificação de “solteiro”, como dar a credibilidade à
compra do imóvel?
O compromissário comprador poderá celebrar o “Instrumento
de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel” somente com o compromissário
vendedor?
Essa dúvida se estabelece porque o compromissário
vendedor afirma ter três filhos maiores, então, o compromissário comprador pode
entender que o compromissário vendedor pode ser casado e ter três filhos e
estar separado da mulher, e se referir a ele mesmo como solteiro, em razão da
separação, e se assim o for, a celebração para a compra e venda deverá ser
realizada com a participação dos cônjuges, ou seja, do marido e da mulher,
porque separação não é o término da sociedade conjugal e nem estado civil.
Mas a dúvida também se estabelece porque o compromissário
comprador pode entender que o compromissário vendedor pode ser solteiro, mas
como tem os três filhos, os filhos devem fazer parte da celebração, porém, tal
entendimento é desprovido de norma legal, porque os filhos não são proprietários
do bem (poderiam ser conjuntamente com o pai, mas nesse caso não são).
Os filhos são herdeiros do pai-compromissário vendedor e enquanto
não realizado o negócio jurídico, ou seja, o pai tem o direito de negociar o
bem que é de sua propriedade.
Porém, a dúvida do compromissário comprador só será
dirimida com a verificação da certidão de registro de imóveis atualizada, onde
constará o nome do proprietário do imóvel, bem como o seu estado civil, e se no
caso constar o estado civil de solteiro, não importa que o compromissário
vendedor tenha um, três ou dez filhos, pois o único proprietário é o constante
na certidão de registro de imóveis e só através dele é que se poderá realizar
um negócio jurídico seja venda ou locação.
Há de se considerar que uma pessoa que vive em união
estável tem como estado civil o de solteira, pois a legislação brasileira não
estabelece como estado civil a união estável; desta forma, se a pessoa se
apresenta como casada, mas vivendo em união estável, o estado civil casado só é
reconhecido na certidão de casamento.
Também há de se considerar que a certidão de registro de
imóveis pode ser atualizada pelo respectivo cartório, mas se caso estiver
indicando que a pessoa é solteira, mas se casou e não foi averbado o atual
estado civil, o compromissário comprador pode ser prejudicado na transação; assim, como pode estar indicando casado e ter ocorrido o divórcio ou a morte do
cônjuge.
