As obras de interesse geral do condomínio edilício residencial devem ser aprovadas em assembleia condominial?
Qualquer
obra tem de ter aprovação em assembleia condominial?
Para
qualquer obra de interesse geral do condomínio é necessária a deliberação, a
votação e aprovação em assembleia dos condôminos que são os proprietários das
unidades autônomas.
Mas
o que é uma obra em um condomínio?
Uma
obra é definida na Lei n° 8.666, de 21 de junho de 1993, que regula o artigo
37, inciso XXI, da Constituição Federal, que em seu artigo 1° estabelece: “Esta Lei estabelece normas gerais sobre licitações e
contratos administrativos pertinentes a obras, serviços, inclusive de
publicidade, compras, alienações e locações no âmbito dos Poderes da União, dos
Estados, do Distrito Federal e dos Municípios.”.
Diante do artigo 6°, inciso
I, da Lei n° 8.666/1993, dispõe-se o que é uma obra: “Art. 6o Para
os fins desta Lei, considera-se: I - Obra - toda
construção, reforma, fabricação, recuperação ou ampliação, realizada por
execução direta ou indireta;”
A
obra em condomínio edilício residencial é uma benfeitoria.
Mas existem diferentes benfeitorias em um condomínio residencial?
Sim, existem diferentes benfeitorias e podem ser de três espécies: a) benfeitorias voluptuárias; b) benfeitorias úteis; e c) benfeitorias necessárias.
As
espécies de benfeitorias estão dispostas no artigo 96 do Código Civil: “Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou
necessárias. § 1o São voluptuárias as de mero deleite ou
recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais
agradável ou sejam de elevado valor. § 2o São
úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. § 3o São
necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”.
Assim, benfeitorias voluptuárias são referentes ao embelezamento
do condomínio, como a colocação de vasos com plantas ornamentais nos espaços exteriores
do condomínio como a área da piscina, a colocação de vasos de flores nas áreas
comuns do condomínio como o hall de
entrada do condomínio.
As benfeitorias úteis são relacionadas a facilitação do condomínio,
como o sistema de segurança de reconhecimento facial na entrada do condomínio,
em geral nos portões de pedestres para facilitar a entrada e saída dos
moradores.
E, as benfeitorias necessárias são aquelas como a impermeabilização
de uma laje ou a realização de rampa de acesso de entrada e saída de pessoas em
cadeira de rodas.
Porém, as benfeitorias devem ser de conhecimento dos condôminos, isto
é, dos proprietários das unidades autônomas, conforme disposto no artigo 97 do Código
Civil: “Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos
sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.”.
Por conseguinte, as deliberações em um condomínio devem ser
tratadas em assembleia e compete ao síndico convocar a assembleia, conforme
disposto no inciso I do artigo 1.348 do Código Civil, e se caso o síndico não
convocar assembleia, a assembleia extraordinária poderá ser convocada por um
quarto dos condôminos, de acordo com o artigo 1.355 do Código Civil.
Ainda, dispõe o artigo 1.341 do Código Civil sobre a realização de
obras no condomínio e a votação pelos condôminos se as obras são voluptuárias,
ou úteis ou necessárias: “Art. 1.341. A realização de obras no condomínio
depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se
úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1o As
obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por
qualquer condômino. § 2o Se as obras ou reparos
necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua
realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência
à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3o
Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em
despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia,
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento
deste, por qualquer dos condôminos. § 4o O
condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das
despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras
ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.”.
Além
do Código Civil há normas na Convenção Condominial referentes a deliberação de
assuntos referentes às obras, bem como o Regulamento Interno do condomínio, que
devem ser tratadas via assembleia condominial, pois os assuntos do condomínio são
de interesse geral de cada condômino, ou seja, de cada proprietário de unidade
autônoma.
Eis
o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
“CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE
FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. OBRAS EM ÁREA COMUM. NECESSIDADE DE
APROVAÇÃO PRÉVIA PELA MAIORIA DOS CONDÔMINOS EM ASSEMBLEIA REGULARMENTE
CONVOCADA. QUÓRUM MÍNIMO NÃO OBEDECIDO. IRREGULARIDADE CONFIGURADA,
A ENSEJAR A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESSARCIMENTO. RECURSO IMPROVIDO,
COMOBSERVAÇÃO. 1. A realização da obra em área comum, na forma do artigo 1.341
do Código Civil, só pode ser admitida após aprovação pela maioria dos
condôminos em assembleia geral devidamente convocada. Porém, não foi
obedecido o quórum mínimo antes da execução da obra, irregularidade que enseja
o acolhimento do pedido de desfazimento. 2. Diante desse resultado, por
incidência do artigo 85, § 11, do CPC, impõe-se elevar o valor dos honorários
advocatícios de responsabilidade do réu a 15%, do valor atualizado da causa. (APELAÇÃO
CÍVEL Nº 1063246-85.2016.8.26.0100, Comarca: SÃO PAULO, 42ª Vara Cível, Juiz:
Renato de Abreu Perine, Apelante: Condomínio Edifício Solar Castro Alves,
Apelado: Pietro Eugenio Foresi, Interessado: Graiche Construtora e Imobiliária
Ltda., Relator: Antonio Rigoli, Órgão julgador: 31ª. Câmara de Direito Privado,
Data do julgamento: 23/09/2022, Data da publicação: 23/09/2022) (realces nossos)
Existe
uma norma que trata sobre obras em condomínio?
Sim,
a ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, apresenta a Norma Brasileira
n° 16.280/2014, ABNT NT 16.280:2014, que trata de reforma em edificações, do
sistema de gestão de reformas e sobre requisitos; determinando que todas as
obras realizadas dentro do condomínio passem pela anuência do síndico e, em
alguns casos, de um engenheiro ou arquiteto.
É importante
trazer ao conhecimento a Introdução da ABNT NT 16.280:2014:
“Introdução. O tema “reforma de
edificações” assume relevância na sociedade à medida que, com a existência
de demanda, do crescimento das cidades e urbanização de novas regiões, passa a
ser atividade a ser disciplinada na sua forma de gestão. O envelhecimento
das obras construídas impõe determinados processos, por segurança, perda de
função ou qualidade que devem ser conduzidas com base em requisitos bem
definidos. Mudanças econômicas e culturais trazem necessidades que podem
levar a processos de alteração das construções. Contudo, estas
transformações devem preservar a segurança das edificações, seus usuários e o
entorno por ela impactados. Obviamente, em toda atividade existe a presença
do elemento “risco" que, nas análises de gestão, deve ser tratado adequadamente.
As edificações cumprem funções de serviço definidas em projeto. Contudo, ao
longo do tempo de serviço, existirão necessidades de ajustes, adequações a
novas demandas e até mesmo recuperação de suas propriedades técnicas. O
valor agregado às edificações, seja econômico ou social, normalmente é
evidenciado por características que sustentam as atividades humanas de forma
estruturada, passando por gerações e fazendo história.” (realces
nossos).
Quanto
às áreas comuns do condomínio a ABNT NT 16.280:2014, dispõe: “Além do prescrito
em 5.2, todas as reformas devem atender às normas técnicas existentes e
legislações vigentes, bem como devem ser alinhadas ao plano de gestão de
manutenção, conforme ABNT NBR 5674. Devem também atender aos requisitos de
registros e arquivamento das documentações.” (realces nossos).
Nenhum comentário:
Postar um comentário