DA IMPORTÂNCIA AO CUMPRIMENTO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL RESIDENCIAL

 Todo condomínio edilício residencial tem normas a serem seguidas pelos proprietários, locatários, representante legal do condomínio, que é o síndico (artigo 1.347 do Código Civil), bem como os empregados celetistas (aqueles que têm o contrato de trabalho regido pela Consolidação das Leis Trabalhistas - CLT) ou colaboradores, como zelador, porteiro, auxiliar de limpeza, advindos de empresas de prestação de serviços.

 As normas condominiais são embasadas na Constituição da República Federativa do Brasil, no Código Civil (Lei n° 10.406/2022) e na Lei Condominial (Lei n° 4.591/1964).

 São normas condominiais a Convenção Condominial e o Regulamento Interno.

 A Convenção Condominial possui as normas fundamentais acerca do condomínio edilício residencial, compreendendo: a) partes de propriedade comum (como piscina, churrasqueira, sauna, academia, jardim); e b) partes de propriedade exclusiva ou unidades autônomas.

 O Regulamento Interno dispõe sobre a estrutura e normas do condomínio, elaboradas para a preservação e manutenção da ordem, tranquilidade, conservação e segurança do edifício (como horário de silêncio, horário de execução de reformas, uso das garagens).

 Assim, referentemente às áreas comuns o Regulamento Interno discorre que  a execução de qualquer obra de manutenção ou melhoramento de interesse geral do condomínio deve ser aprovada em assembleia, conforme trata a Convenção Condominial, indicando a importância da realização de assembleias, pois as resoluções dos condôminos sempre serão tomadas em assembleias gerais.

 As assembleias gerais podem ser: a) ordinárias (realizam-se anualmente, com competência específica estabelecida na Convenção Condominial) ou b) extraordinárias (convocadas sobre quaisquer assuntos, cuja apreciação não possa aguardar a realização da assembleia geral ordinária).

 A assembleia é constituída pelos proprietários, pelo presidente da assembleia, pelo síndico e pelo representante da administradora do condomínio, a fim de serem decididas questões relativas ao bem comum de todos os proprietários e moradores (proprietários e locatários).

 Assim, na assembleia são discutidas, votadas e aprovadas questões de interesse comum, ou seja, de interesse geral do condomínio.

 Desta forma, quando há a necessidade de reforma de uma área comum como a churrasqueira, essa questão deve ser publicada em edital para conhecimento de todos os condôminos para ser discutida, votada pelos proprietários (pois só proprietários podem votar) e se aprovada na assembleia geral a reforma, poderá ser realizada, portanto, essa regra deve ser respeitada.

 O mesmo procedimento ocorre quando realizada a diminuição da área do salão de festas, obra para implementação de mercado, por exemplo, não havendo a convocação de assembleia estará consignada a irregularidade da realização obra voluptuária, conforme artigo 96, I, do Código Civil: “Art. 96 - ...§ 1^o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.”.

 Desta feita, diante dos descumprimentos legais, fica estabelecida uma infração/irregularidade condominial.

 Diante da repetição de infrações/irregularidades condominiais, essas podem ensejam a destituição do síndico (artigo 1.349 do Código Civil), porque reformas/obras de manutenção ou melhoramento, conforme artigos 96 e 1.341 do Código Civil, sem a aprovação dos proprietários é desrespeito à propriedade das áreas comuns e às normas condominiais.

. Compete ao síndico convocar a assembleia dos condôminos (artigo 1.348, I, do Código Civil), bem como cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (artigo 1.348, IV, do Código Civil)

 O condomínio tem despesas mensais e extraordinárias e os proprietários não podem ser surpreendidos no boleto de cobrança da taxa condominial com despesas não autorizadas em assembleia como obras não emergenciais e compras de objetos supérfluos.

 Por conseguinte, obras não urgentes, que importem em despesas excessivas somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, artigos 1.341 e 1.342 do Código Civil.