O
proprietário de unidade autônoma em condomínio residencial tem o direito de
locar o seu imóvel.
Assim,
o proprietário, como condômino, deverá estar ciente das normas relacionadas ao
seu imóvel, a fim de que o futuro morador cumpra as devidas disposições legais
norteadoras do condomínio.
Desta
forma, o proprietário tem direito à locação do seu imóvel, de acordo com a Lei
de Locação de Imóveis Urbanos: Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, sendo
que o contrato de locação deverá se primar na Convenção de Condomínio, pautada
na Lei do Condomínio em Edificações: Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
A Lei
n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, regula a locação de imóvel urbano, e esta
lei especial consubstancia-se no Código Civil: Lei n° 10.406, de 10 de janeiro
de 2002 (artigos 565 a 578).
Por
sua vez, a Convenção de Condomínio será acompanhada de normas específicas sobre
a estrutura do Condomínio, compelidas no Regulamento Interno.
Portanto,
o condômino ao locar o seu imóvel deverá ter conhecimento das seguintes normas:
a) Lei de Locação; b) Lei do Condomínio em Edificações; c) Código Civil; d)
Convenção do Condomínio; e e) Regulamento Interno do Condomínio.
O
proprietário-condômino-locador efetuando o negócio jurídico, ou seja, o
contrato de locação, será o responsável pelo procedimento do locatário que
deverá respeitar os ditames condominiais: (i) a Convenção de Condomínio; e (ii)
o Regulamento Interno do Condomínio.
Mas
o locatário pode sublocar a unidade autônoma residencial?
O
locatário só poderá sublocar o imóvel alicerçado no contrato de locação e nas
normas norteadoras do Condomínio.
Desta
feita, se no contrato de locação houver uma cláusula permitindo a sublocação, o
procedimento do locatário estará em harmonia com a relação entre o
condômino-proprietário-locador, mas só isso não basta.
Além
da cláusula contratual permitindo a sublocação é necessário que não haja
impedimento à sublocação na Convenção de Condomínio e no Regulamento Interno do
Condomínio.
Não
havendo impedimento legal, a sublocação é possível, todavia, o sublocatário
deverá ter conhecimento de todas as normas condominiais, pois a Lei n° 8.245,
de 18 de outubro de 1991, explana no seu artigo 14: “Aplicam-se às sublocações,
no que couber, as disposições relativas às locações.”.
Contudo,
se houver problemas na unidade autônoma sublocada, como, por exemplo, excesso
de barulho, infração às normas de segurança, o representante do condomínio, ou
seja, o síndico, poderá impedir a entrada do sublocatário ou dos sublocatários?
O
impedimento da entrada dos sublocatários só poderá ocorrer se houver norma
expressa na Convenção de Condomínio ou no Regimento Interno proibindo a
sublocação da unidade autônoma.
Se o
sublocatário estiver infringindo norma estabelecida na Convenção ou no
Regimento Interno, qual deve ser o procedimento do morador atingido?
O
morador deverá apresentar reclamação no livro próprio de posse da portaria do
condomínio ou apresentar reclamação através de carta dirigida à administradora,
em seguida, o síndico tendo conhecimento da reclamação determinará o estatuído
nas normas.
Assim,
a devida determinação do síndico deverá ser encaminhada ao condômino, pois é o responsável
pela unidade autônoma, ou seja, é o responsável pelas infrações praticadas por
seus familiares, empregados, locatários e demais ocupantes (englobando-se os
sublocatários).
Preliminarmente,
o condômino deverá receber uma advertência escrita.
Se
houver a reincidência da infração o condômino deverá receber uma multa
(referente a uma cota condominial) e se novamente ocorrer a infração poderá
receber multa de valor dobrado (ou até quintuplicado, conforme Código Civil).
Caso
persista a situação, o condômino deverá ser comunicado via notificação escrita,
onde deverá constar prazo para interrupção infracional, sob pena de ser
promovida a devida ação judicial.
Logo,
sinteticamente tem-se:
a)o
condômino recebe uma advertência escrita;
b)
reincidindo a infração, o condômino recebe uma multa;
c)
nova reincidência, o condômino recebe multa em dobro ou em quíntuplo;
d)
persistindo, o condômino receberá notificação escrita com prazo; e
e)
mantendo-se a infração, o condômino será processado, via ação judicial.
Por
isso, há de se atentar às seguintes normas jurídicas:
-
Obrigações do condômino e ocupante do imóvel:
Artigo
1.336 da Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002: “São deveres do condômino:
...IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes;” (realces nossos);
Artigo
10 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964: “É defeso a qualquer condômino:
... III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la
de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais
condôminos;” (realces nossos);
Artigo
19 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964: “Cada condômino tem direito
de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas
conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa
vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar
dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou
embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.” (realces nossos);
Artigo
20 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964: “Aplicam-se ao ocupante do
imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes a uso, fruição e
destino da unidade.” (realces nossos);
Artigo
569 da Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002: “O locatário é obrigado:
I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos,
conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo
cuidado como se sua fosse;” (realces nossos);
Artigo
14 da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991: “Aplicam-se às sublocações, no
que couber, as disposições relativas às locações.” (realces nossos);
Artigo
23 da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991: “O locatário é obrigado a:
...II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo
trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;” (realces nossos);
Artigo
23 da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991: “O locatário é obrigado a:
...X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos
internos; (realces nossos);
-
Penalidades atribuídas ao condômino:
Artigo
21 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964: “A violação de qualquer dos
deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria
Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou
criminal que, no caso, couber. Parágrafo único. Compete ao síndico a
iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício
do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.” (realces
nossos);
Artigo 1.337 da Lei n° 10.406, de 10 de janeiro
de 2002: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os
seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até a
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e
danos que se apurem.” (realces nossos).
-
Direitos Constitucionais:
Artigo 5º da
Constituição Federal: “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de
qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros
residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à
igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:” (realces
nossos);
Artigo 5º da
Constituição Federal: “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de
qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros
residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à
igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: ...LIV - ninguém
será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal”
(realces nossos);
- Do
conhecimento da lei:
Artigo
3° da Lei n° 4.657, de 4 de setembro de 1942: “Ninguém se escusa de cumprir
a lei, alegando que não a conhece.” (realces nossos).
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