DA POSSIBILIDADE DE TROCA DE PRODUTO APÓS AQUISIÇÃO, CONSOANTE O CÓDIGO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR

 Uma consumidora se dirigiu a um estabelecimento comercial e adquiriu uma roupa e depois de 45 (quarenta e cinco) dias foi vesti-la e constatou que o número da roupa deveria ser maior.

 Poderá ser trocada a roupa, ou seja, o produto, pela consumidora?

 Já se passaram mais de 7 (sete) dias, será possível a troca do produto?

 Segundo o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, a consumidora só poderá ter o produto trocado em caso de defeito/vício, de acordo com o artigo 18: “Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.”.

 Assim, o tamanho da roupa não é razão para que a consumidora tenha seu produto trocado pelo fornecedor porque o produto não apresenta defeito, pois o tamanho do produto não é um defeito.

 A troca de um produto em razão do tamanho ou da cor não resulta em obrigatoriedade de troca pelo fornecedor, conforme Código de Defesa e Proteção do Consumidor (artigo 18).

 Se o fornecedor trocar o produto em decorrência do tamanho, a troca dar-se-á por mera liberalidade do fornecedor, considerando-se que o produto não foi usado, está com a etiqueta e que seja apresentada a nota fiscal do produto.

 Portanto, o fornecedor estará trocando o produto por gentileza.

 Quanto ao prazo de 7 (sete) dias para troca, no caso em tela, não é aplicável tal prazo, pois o produto foi adquirido no estabelecimento comercial.

 O prazo de 7 (sete) dias se refere a devolução do produto, quando a compra é realizada fora do estabelecimento comercial, como a compra por um site, por telefone, eis o teor do artigo 49 do Código de Defesa e Proteção do Consumidor - CDC: “O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.”.

 Ainda, caso haja defeito no produto o prazo para a troca é de 30 (trinta) para produtos perecíveis e de 90 (noventa) dias para produtos não perecíveis, artigo 26 do CDC: “Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis; II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.  § 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.”.

 Desta forma, se a roupa adquirida pela consumidora tivesse um defeito como um bolso furado, poderia ser trocada, pois se trata de um defeito de produto não perecível no prazo de 30 (trinta) dias.

 Assim, depois de 45 (quarenta e cinco), da aquisição do produto não perecível com defeito, a consumidora não poderia trocá-lo em decorrência do lapso temporal, conforme inciso I do artigo 26 do Código de Proteção e Defesa do Consumidor.

 O prazo de 90 (noventa) dias para a troca de produto perecível, inciso II do artigo 26 do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, se refere a produtos como alimentos, como por exemplo, leite, queijo, etc.

 Por isso, um produto sem defeito e depois de tanto tempo adquirido só será trocado por mera liberalidade do fornecedor.

 

DA DISCRIMINAÇÃO EM GRUPO DE WHATSAPP DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

 A comunicação em um condomínio edilício residencial é primordial.

 Um condomínio residencial no seu dia a dia tem informações a serem transmitidas aos proprietários e aos moradores (proprietários e locatários).

 Os comunicados do condomínio são informações sobre o condomínio edilício residencial e essas informações são transmitidas por determinação do síndico, o representante legal do condomínio (artigo 1.347 combinado com o artigo 1.348 do Código Civil).

 Assim, o condomínio edilício residencial utiliza de vários meios a fim de transmitir informações, como comunicados: a) em papel, enviados a cada unidade condominial pela administradora do condomínio; b) em papel, fixados em elevadores do condomínio; c) via mensagem de e-mail.

 O envio de mensagem de e-mail é um meio de comunicação eletrônico e, apesar da ênfase à tecnologia nos dias atuais, ainda há moradores que não possuem endereço eletrônico, por isso, é mais eficiente e certeiro o comunicado escrito em papel.

 Ainda, muitos condomínios possuem um "livro" para "reclamações condominiais", no qual o morador (proprietário ou inquilino) pode se manifestar sobre: a) uma obra; b) aviso de irregularidade; etc.

 Também, os comunicados podem ser transmitidos pela plataforma denominada de WhatsApp.

 No caso da utilização da plataforma de WhatsApp, como um “grupo de  pessoas do condomínio”, formado por proprietários, moradores, locatários, síndico, subsíndico, conselheiros, onde o síndico participa e transmite informações do condomínio sobre: a) a cor da tinta para pintar as portas das unidades na área comum dos andares; b) os elevadores sem funcionamento; c) a falta de energia elétrica; d) a necessidade de contratação de gerador de energia; e) a pane no sistema de bombeamento de água e respectiva falta de água nas unidades em pleno domingo; são “informações oficiais do condomínio” e, se são oficiais, resulta que todos ter conhecimento daquelas informações.

 Se algum morador, proprietário ou inquilino, não receber uma informação sobre o condomínio naquela plataforma WhatsApp estará sofrendo discriminação no condomínio edilício residencial.

 Por conseguinte, caso algum proprietário não faça parte desse grupo por não ter sido aceito pelo administrador do grupo de WhatsApp, esse grupo não pode ser considerado oficial, principalmente, pela participação do síndico, tratando de assuntos referentes ao condomínio.

 Essa ocorrência é discriminatória, pois se o proprietário ou inquilino ou o morador (parente, marido, esposa, do proprietário que reside na unidade, por exemplo), não tiver a informação, terá os direitos prejudicados porque o representante legal do condomínio, o síndico, não estará cumprindo com os seus deveres, pois estará cometendo uma irregularidade, passível de destituição (artigo 1.349 do Código Civil).

 O Código Civil aborda as competências do síndico, de acordo com o artigo 1.348 e, principalmente quanto ao cumprimento da Convenção Condominial e do Regimento Interno, consoante o inciso IV do artigo 1.348, do Código Civil.

 Desta forma, aquele que se sentir lesado por ato ilícito (artigo 186 do Código Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”, poderá ajuizar uma ação de indenização por danos morais e se for o caso por danos materiais, em virtude da discriminação por não participar do grupo de WhatsApp do condomínio.

 Se a pessoa for convidada e não tiver interesse em participar do grupo de WhatsApp é direito dela, mas ser impedida de participar por razão de outro ou outros participantes ou pelo administrador é discriminação.

 O síndico que participa de um grupo de WhatsApp que não é oficial, ou seja, não é composto por todos os interessados, não é um síndico cumpridor das normas como: a) da Convenção Condominial; b) do Regulamento Interno; c) do Código Civil; d) da Lei n.° 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

 Caso o administrador do grupo de WhatsApp ou algum proprietário participante ou o síndico participante afirme que se trata de um "grupo de amigos", explicando o porquê não participam todos os moradores e todos os proprietários, estará cometendo ato ilícito.

 Logo, diante desse ato ilícito, é cabível o ajuizamento de uma ação de indenização por danos morais.

DO CONDÔMINO INADIMPLENTE REPRESENTADO POR PROCURAÇÃO PARA VOTAR EM ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO

 O condômino tem direito a ser representado em assembleia condominial residencial.

 A representação do condômino dar-se-á através de um documento denominado procuração.

 Na procuração o outorgante será o condômino e o outorgado poderá ser qualquer pessoa, ou seja, outro condômino ou não.

 Obviamente, na Convenção Condominial poderá haver exceção quanto ao outorgado, que não poderá ser o síndico ou subsíndico ou conselheiro.

 Mas além da exceção para o outorgado há também exceção na lei para o outorgante.

 Assim, de acordo com o artigo 1.335, III, do Código Civil, é direito do condômino participar e votar na assembleia.

 Logo, o representante do condômino pode participar e votar na assembleia.

 Mas a lei impõe alguma condição para o condômino participar e votar?

 A resposta é sim, pois determina o Código Civil no "Artigo 1.335 - São direitos do condômino: ...III - votar nas deliberações em assembleia e delas participar, estando quite.".

 Por conseguinte, o Código Civil é enfático dispondo a condição de quitação das obrigações condominiais.

 Assim prevê o Código Civil no "Artigo 1.336 - São deveres dos condôminos: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.".

 Então, o condômino para ter um direito deve cumprir o seu dever.

 Se o dever do condômino é estar quite com suas obrigações, os seus direitos serão legítimos: a) participar da assembleia; b) votar as deliberações; e c) outorgar poderes para ser representado em assembleia.

 Todavia, se a Convenção Condominial dispuser que no caso do inadimplente que fez acordo (judicial ou extrajudicial) e está pagando o débito condominial parceladamente, esse condomínio poderá participar e votar, existe, então, uma exceção, que não coaduna com as normas do Código Civil, pois o Código Civil se reporta a quitação e quitação é quando a dívida está paga.

 Desta feita, a simples aceitação da participação e votação de condômino que fez acordo judicial ou extrajudicial, ou seja, que ainda está pagamento o valor devido em parcelas e sem respaldo na Convenção Condominial configura-se um atentado às normas do Código Civil.

 A palavra “quite” utilizada no Código Civil e em Convenções significa que não há débito algum perante as contribuições condominiais, enquanto que um acordo diz respeito a um parcelamento e se há parcelamento, ainda há uma dívida, uma obrigação que não foi cumprida integralmente e, indubitavelmente, não se pode comparar ao condômino que paga pontualmente as suas contribuições.

 Além disso, o síndico deve cumprir as normas, como o Código Civil, a Convenção Condominial, o Regimento Interno, a fim de que um ou alguns votos de condôminos que não estão “quites” interfiram em decisões marcantes do condomínio em prol daqueles que estão “quites”, por isso, o Código Civil dispõe no "Artigo 1.348: Compete ao síndico: ...IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;" e, principalmente, o Código Civil.

 Se há a votação do condômino que não está “quite” com seus deveres, ou se há a votação do procurador daquele condômino e, ainda, se a ata da assembleia indica o voto de quem não está “quite” são explícitas as irregularidades.

 Eis o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “Ementa: Condomínio – Ação anulatória – Sentença de improcedência – Apelação – Nos termos do art. 1.335, III, do Código Civil, o condômino que não estiver quite com as obrigações condominiais não pode exercer o direito de voto em assembleia – ... (Classe/Assunto: Apelação Cível/Assembleia; Apelação Cível n° 1000781-42.2021.8.26.0075; Relator: Neto Barbosa Ferreira; Comarca: Bertioga; Órgão julgador: 29ª. Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 31/03/2023; Data da publicação: 31/03/2023) (realces nossos)”. “Ementa: Ação anulatória de assembleia geral extraordinária. Sentença de procedência. Convocação destinada à deliberação de alteração da convenção condominial. Ausência de demonstração de efetiva intimação da autora condômina que, embora a inadimplência impedisse direito a voto, teria direito ao comparecimento... (Classe/Assunto: Apelação Cível/Assembleia; Apelação Cível n° 1000787-14.20198.26.0562; Relator: Soares Levada; Comarca: Santos; Órgão julgador: 34ª. Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 314/09/2020; Data da publicação: 17/09/2020) (realces nossos)”.

 Eis o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais: “Ementa: Apelação Cível – Ação declaratória de nulidade de ato jurídico – Assembleia de Condomínio – Nulidade Mantida - ...Condômino inadimplente – Sem direito a voto... O condômino para ter direito a voto e tê-lo computado, deve estar adimplente com suas obrigações financeiras e demais deveres para com o condomínio (art. 1.335, inc. III, do Código Civil). (Apelação Cível n° 1.0000.21.115884.-5/003; Relator: Des. José Augusto Lourenço dos Santos; Data de Julgamento: 12/04/2024; Data da publicação da súmula: 18/04/2024) (realces nossos)”.

 Eis o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul: “Ementa: Apelação Cível. Condomínio. Ação... Inadimplemento. Quotas condominiais. Participação de Condômino. Diante da ausência de provas a respeito do adimplemento das quotas condominiais, correta a decisão que não assegurou a participação da parte autora no ato de eleição para síndico do condomínio demandado. O direito de participar e votar nas assembleias condominiais é assegurado aos condôminos adimplentes, nos termos do que prescreve o art. 1.335 do CC, de modo que apenas poderá se lançar à candidatura de síndico o condômino adimplente, como medida de simetria e adequação moral e social. (Apelação Cível, nº 70073155442; Órgão julgador: 17ª. Câmara Cível; Tribunal de Justiça do RS; Relator: Gelson Rolim Stocker; Comarca: Canoas; Julgado em: 27/04/2017)”. 

 Portanto, o cumprimento dos deveres do condômino, como o de estar “quite”, é requisito primordial para a votação em assembleia de condomínio edilício, assim como para o condômino outorgar poderes, através de procuração para outra pessoa votar em assembleia.

 

DA INSTALAÇÃO DE CÂMERAS NA ÁREA DA PISCINA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL

 É possível a instalação de câmeras na área da piscina (área comum) de condomínio edilício residencial?

 A resposta é sim.

 Existe procedimento para a instalação de câmeras na área da piscina de condomínio edilício residencial?

 A resposta é sim.

 A instalação de câmeras em qualquer parte do condomínio deve seguir procedimentos.

 Os procedimentos devem ser baseados em normas, como: a) o Código Civil; b) a Lei dos Condomínios; c) a Convenção Condominial; d) o Regulamento Interno; e e) a Lei de Proteção de Dados.

Desta forma, a instalação de câmeras (a captação das imagens e a gravação das imagens) em um condomínio edilício residencial deve atender ao bem-estar e a segurança dos moradores, bem como funcionários e visitantes e prestadores de serviços.

E para atender aos procedimentos, todos os proprietários têm o direito de debater e votar acerca do que é oferecido, em assembleia condominial.

Assim, cabe ao representante legal do condomínio, o síndico, seja o síndico proprietário ou não de unidade condominial, seja o síndico morador ou não, seja o síndico morador e proprietário, seja o síndico profissional, qualquer um desses deverá anunciar aos proprietários, moradores, inquilinos, a instalação de câmeras nas áreas comuns do condomínio.

E para a divulgação desse comunicado é importantíssimo basear-se nas devidas normas: a) Código Civil; b) Lei Condominial; c) Convenção de Condomínio; e c) Regulamento Interno.

Assim, normas, como o Código Civil e a Convenção Condominial, regulamentam que os proprietários devem receber um "edital de convocação de assembleia", documento assinalando: a) a realização de assembleia; b) a data, horário e local da assembleia; e c) o tema da assembleia.

Na assembleia participam os proprietários, mas os proprietários que estejam quites com suas obrigações condominiais, ou seja, os proprietários adimplentes com a taxa condominial, por exemplo.

Os proprietários cumpridores de suas obrigações condominiais, além de participarem da assembleia, poderão participar dos debates dos temas assinalados no edital e poderão votar.

Caso o proprietário adimplente não possa comparecer à assembleia, poderá transmitir os seus direitos de participar, debater e votar, através de uma procuração, documento que indica um procurador, uma pessoa que pode ser ou não proprietário de outra unidade, ou um morador, ou um inquilino, ou pessoa diversa do condomínio como, por exemplo, um advogado.

O proprietário deverá encaminhar a procuração para a administradora do condomínio, que verificará todos os dados.

Desta feita, na assembleia, o presidente indicará os temas propostos e os proprietários e os procuradores poderão se manifestar e, em seguida ocorre a votação.

Ora, se o tema a ser votado é, por exemplo, acerca da instalação de câmeras na área comum da piscina, havendo a aprovação, a aprovação valerá para todos os proprietários, moradores (por exemplo, um familiar do proprietário morador) e locatários.

A ata da assembleia é o documento fiel ao ocorrido na assembleia.

Portanto, em um condomínio edilício residencial, por ter normas e, especificadamente, por ter uma Convenção Condominial (norma com regras do condomínio residencial), e por ter um Regulamento Interno (norma especifica), essas normas devem ser respeitadas e cumpridas, visando o bem-comum de todos!

Assim, o morador que decide tomar um banho de piscina, ou que se dirige à academia e encontra câmeras instaladas nessas áreas comuns sem  conhecimento e sem a aprovação da instalação em assembleia, está sofrendo um afronte.

A Lei Geral de Proteção de Dados, lei n° 13.709/2018, tem o objetivo de proteger os direitos fundamentais de liberdade e de privacidade, PRESERVANDO O SIGILO DOS DADOS DAS PESSOAS, no caso o direito à preservação da imagem, principalmente as imagens coletadas de pessoas em roupas de banho sem autorização.

Logo, no caso exemplificado, é patente o posicionamento ao descumprimento às normas condominiais.

Mesmo que o procedimento seja para o bem e/ou a segurança, o correto é a realização de assembleia com a participação dos proprietários e votação.

Por conseguinte, a instalação de câmeras na área da piscina de um condomínio edilício residencial é válida, correta, justa, quando resulta da aprovação de proprietários participantes da assembleia condominial.

 

DA IMPORTÂNCIA AO CUMPRIMENTO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL RESIDENCIAL

 Todo condomínio edilício residencial tem normas a serem seguidas pelos proprietários, locatários, representante legal do condomínio, que é o síndico (artigo 1.347 do Código Civil), bem como os empregados celetistas (aqueles que têm o contrato de trabalho regido pela Consolidação das Leis Trabalhistas - CLT) ou colaboradores, como zelador, porteiro, auxiliar de limpeza, advindos de empresas de prestação de serviços.

 As normas condominiais são embasadas na Constituição da República Federativa do Brasil, no Código Civil (Lei n° 10.406/2022) e na Lei Condominial (Lei n° 4.591/1964).

 São normas condominiais a Convenção Condominial e o Regulamento Interno.

 A Convenção Condominial possui as normas fundamentais acerca do condomínio edilício residencial, compreendendo: a) partes de propriedade comum (como piscina, churrasqueira, sauna, academia, jardim); e b) partes de propriedade exclusiva ou unidades autônomas.

 O Regulamento Interno dispõe sobre a estrutura e normas do condomínio, elaboradas para a preservação e manutenção da ordem, tranquilidade, conservação e segurança do edifício (como horário de silêncio, horário de execução de reformas, uso das garagens).

 Assim, referentemente às áreas comuns o Regulamento Interno discorre que  a execução de qualquer obra de manutenção ou melhoramento de interesse geral do condomínio deve ser aprovada em assembleia, conforme trata a Convenção Condominial, indicando a importância da realização de assembleias, pois as resoluções dos condôminos sempre serão tomadas em assembleias gerais.

 As assembleias gerais podem ser: a) ordinárias (realizam-se anualmente, com competência específica estabelecida na Convenção Condominial) ou b) extraordinárias (convocadas sobre quaisquer assuntos, cuja apreciação não possa aguardar a realização da assembleia geral ordinária).

 A assembleia é constituída pelos proprietários, pelo presidente da assembleia, pelo síndico e pelo representante da administradora do condomínio, a fim de serem decididas questões relativas ao bem comum de todos os proprietários e moradores (proprietários e locatários).

 Assim, na assembleia são discutidas, votadas e aprovadas questões de interesse comum, ou seja, de interesse geral do condomínio.

 Desta forma, quando há a necessidade de reforma de uma área comum como a churrasqueira, essa questão deve ser publicada em edital para conhecimento de todos os condôminos para ser discutida, votada pelos proprietários (pois só proprietários podem votar) e se aprovada na assembleia geral a reforma, poderá ser realizada, portanto, essa regra deve ser respeitada.

 O mesmo procedimento ocorre quando realizada a diminuição da área do salão de festas, obra para implementação de mercado, por exemplo, não havendo a convocação de assembleia estará consignada a irregularidade da realização obra voluptuária, conforme artigo 96, I, do Código Civil: “Art. 96 - ...§ 1^o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.”.

 Desta feita, diante dos descumprimentos legais, fica estabelecida uma infração/irregularidade condominial.

 Diante da repetição de infrações/irregularidades condominiais, essas podem ensejam a destituição do síndico (artigo 1.349 do Código Civil), porque reformas/obras de manutenção ou melhoramento, conforme artigos 96 e 1.341 do Código Civil, sem a aprovação dos proprietários é desrespeito à propriedade das áreas comuns e às normas condominiais.

. Compete ao síndico convocar a assembleia dos condôminos (artigo 1.348, I, do Código Civil), bem como cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (artigo 1.348, IV, do Código Civil)

 O condomínio tem despesas mensais e extraordinárias e os proprietários não podem ser surpreendidos no boleto de cobrança da taxa condominial com despesas não autorizadas em assembleia como obras não emergenciais e compras de objetos supérfluos.

 Por conseguinte, obras não urgentes, que importem em despesas excessivas somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, artigos 1.341 e 1.342 do Código Civil.

DA RETIFICAÇÃO DE ATA DE CONDOMÍNIO ELETRÔNICA

 As decisões acerca de um condomínio edilício residencial são realizadas através de uma assembleia.

 As assembleias deverão seguir as normas estabelecidas na Convenção Condominial, no Código Civil, conforme Seção II, Da Administração do Condomínio, correspondente aos artigos 1.347 a 1.356, a Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, consoante Capítulo VII, artigos 24 a 27.

 As assembleias condominiais podem ser presenciais ou virtuais (artigo 1.354-A do Código Civil).

 As ocorrências havidas nas assembleias condominiais são transcritas em um documento denominado de ata.

 Na ata da assembleia, tanto presencial como virtual ou eletrônica, deverá constar a data da sua realização, o nome do presidente da assembleia, o nome do secretário da assembleia, o horário da primeira chamada e o horário da segunda chamada, o local e no caso de ser presencial, geralmente ocorre no salão de festas do condomínio ou na sala de reunião, e no caso de ser virtual, ocorre na plataforma indicada pela administradora.

 A Convenção Condominial determinará quem poderá presidir a assembleia e, comumente, é um condômino presente à assembleia, escolhido entre os demais condôminos presentes.

 Ainda, a Convenção Condominial determinará quem será o secretário da assembleia que geralmente é um condômino presente à assembleia escolhido pelo presidente.

 E o presidente e o secretário deverão estar quites com todos os pagamentos de suas contribuições ou multas condominiais.

 De acordo com a Convenção Condominial, o síndico, representante do condomínio em juízo ou fora dele, não poderá presidir ou secretariar os trabalhos da assembleia.

 Compete ao síndico convocar a assembleia dos condôminos, conforme artigo 1.348 do Código Civil.

 A ata da assembleia conterá a ordem do dia, ou seja, os itens referentes aos assuntos a serem tratados, discutidos e deliberados pelos presentes e a respectiva votação pelos proprietários ou por aquelas pessoas que receberam procuração dos proprietários, destacando que os votos válidos são aqueles de proprietários com suas obrigações devidamente cumpridas, como, por exemplo, o adimplemento das taxas condominiais, conforme inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, e de acordo com a Convenção Condominial e o Regulamento Interno do Condomínio.

 Sendo direito dos condôminos os de votarem nas deliberações das assembleias e delas votar, estando quite, de acordo com o estabelecido no inciso III do artigo 1.335 do Código Civil.

 É importante esclarecer que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião, consoante artigo 1.354 do Código Civil.

 Os assuntos a serem tratados na assembleia são os mais variados como, por exemplo, a implantação de portaria virtual, que após a sua votação, no caso de sua aprovação será a portaria virtual ou remota implantada no condomínio e, assim, esse resultado será relatado na ata da assembleia presencial ou virtual, a fim de que se torne a decisão pública a todos os proprietários e moradores do condomínio, tanto para os que aprovaram como para aqueles que votaram contra na assembleia.

 Por conseguinte, a ata da assembleia é um documento que exprime todas as decisões que foram apresentadas, discutidas e votadas na assembleia, não importando que todos os proprietários tenham votado ou não, pois o convite à participação de uma assembleia, via edital de convocação, é requisito obrigatório a ser encaminhado a todos os proprietários, porém, a participação em assembleia de todos os proprietários não é obrigatória, todavia, se um proprietário preza pelo seu bem procura participar da assembleia visando o bem da sua unidade, bem como visando o bem das partes comuns do seu condomínio, como jardins, piscina, garagens e etc.

 O presidente da assembleia é o responsável pelo bom andamento da assembleia e ao secretário cabe a elaboração da ata da assembleia, que após redigida deve ser revisada, inclusive pelo síndico.

 Estando todos os termos da ata em devidamente consignados, conforme o andamento da assembleia, seja essa ordinária ou extraordinária, a ata poderá ser ou não registrada.

 Se a ata da assembleia for registrada, deverá ser encaminhada a um oficial de registro de títulos e documentos e civil de pessoa jurídica da Comarca, sendo registrado para fins de publicidade e eficácia contra terceiros, recebendo um número e data do respectivo registro, conforme a Lei de Registros Públicos, Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973.  

 Assim, será certificado na ata de assembleia virtual, documento eletrônico, o número de páginas, a data da sua apresentação, o número do protocolo, e o número do registro eletrônico no Livro de Registro, com a denominação do condomínio residencial, o número do CNPJ, a natureza do documento, que é ata de condomínio eletrônica e a certificação da assinatura digital, referente à pessoa que assinará a ata eletrônica, sendo o presidente da assembleia ou o condomínio.

 Realizadas as formalidades, caberá a administradora do condomínio encaminhar a ata da assembleia registrada aos proprietários, podendo enviá-la via mensagem de e-mail e ou em cópia de papel, via correspondência, a todos os proprietários e moradores do condomínio.

 Recebida a ata de assembleia cabe ao proprietário e ao morador ler a ata para ter conhecimento de todo o seu teor e as aprovações indicadas, a fim de que todos cumpram as novas deliberações, visando o bem comum de todos.

 No entanto, caso a ata da assembleia apresente um erro ou informação contraditória, deverá o proprietário ou morador informar ao síndico e ou ao presidente da assembleia.

 Havendo um erro ou informação indevida na ata da assembleia, a ata deverá ser retificada.

 A retificação da ata é a correção através de um documento que deverá ser encaminhado ao mesmo oficial onde ocorreu o registro da ata, e a retificação indicará o erro e a respectiva correção, para efeitos de publicidade e eficácia contra terceiros.

 É importantíssima a retificação e registro da retificação, pois futuramente um erro retificado resultará na não ocorrência de um prejuízo a um proprietário.

  

DA REALIZAÇÃO DE OBRAS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL

    As obras de interesse geral do condomínio edilício residencial devem ser aprovadas em assembleia condominial?

    Qualquer obra tem de ter aprovação em assembleia condominial?

   Para qualquer obra de interesse geral do condomínio é necessária a deliberação, a votação e aprovação em assembleia dos condôminos que são os proprietários das unidades autônomas.

    Mas o que é uma obra em um condomínio?

    Uma obra é definida na Lei n° 8.666, de 21 de junho de 1993, que regula o artigo 37, inciso XXI, da Constituição Federal, que em seu artigo 1° estabelece: “Esta Lei estabelece normas gerais sobre licitações e contratos administrativos pertinentes a obras, serviços, inclusive de publicidade, compras, alienações e locações no âmbito dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios.”.

    Diante do artigo 6°, inciso I, da Lei n° 8.666/1993, dispõe-se o que é uma obra: “Art. 6^o Para os fins desta Lei, considera-se: I - Obra - toda construção, reforma, fabricação, recuperação ou ampliação, realizada por execução direta ou indireta;”

     A obra em condomínio edilício residencial é uma benfeitoria.

     Mas existem diferentes benfeitorias em um condomínio residencial?

   Sim, existem diferentes benfeitorias e podem ser de três espécies: a) benfeitorias voluptuárias; b) benfeitorias úteis; e c) benfeitorias necessárias.

    As espécies de benfeitorias estão dispostas no artigo 96 do Código Civil: “Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. § 1^o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. § 2^o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. § 3^o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”.

   Assim, benfeitorias voluptuárias são referentes ao embelezamento do condomínio, como a colocação de vasos com plantas ornamentais nos espaços exteriores do condomínio como a área da piscina, a colocação de vasos de flores nas áreas comuns do condomínio como o hall de entrada do condomínio.

    As benfeitorias úteis são relacionadas a facilitação do condomínio, como o sistema de segurança de reconhecimento facial na entrada do condomínio, em geral nos portões de pedestres para facilitar a entrada e saída dos moradores.

    E, as benfeitorias necessárias são aquelas como a impermeabilização de uma laje ou a realização de rampa de acesso de entrada e saída de pessoas em cadeira de rodas.

  Porém, as benfeitorias devem ser de conhecimento dos condôminos, isto é, dos proprietários das unidades autônomas, conforme disposto no artigo 97 do Código Civil: “Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.”.

   Por conseguinte, as deliberações em um condomínio devem ser tratadas em assembleia e compete ao síndico convocar a assembleia, conforme disposto no inciso I do artigo 1.348 do Código Civil, e se caso o síndico não convocar assembleia, a assembleia extraordinária poderá ser convocada por um quarto dos condôminos, de acordo com o artigo 1.355 do Código Civil.

    Ainda, dispõe o artigo 1.341 do Código Civil sobre a realização de obras no condomínio e a votação pelos condôminos se as obras são voluptuárias, ou úteis ou necessárias: “Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1^o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2^o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3^o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4^o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.”.

    Além do Código Civil há normas na Convenção Condominial referentes a deliberação de assuntos referentes às obras, bem como o Regulamento Interno do condomínio, que devem ser tratadas via assembleia condominial, pois os assuntos do condomínio são de interesse geral de cada condômino, ou seja, de cada proprietário de unidade autônoma.

     Eis o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. OBRAS EM ÁREA COMUM. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA PELA MAIORIA DOS CONDÔMINOS EM ASSEMBLEIA REGULARMENTE CONVOCADA. QUÓRUM MÍNIMO NÃO OBEDECIDO. IRREGULARIDADE CONFIGURADA, A ENSEJAR A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESSARCIMENTO. RECURSO IMPROVIDO, COMOBSERVAÇÃO. 1. A realização da obra em área comum, na forma do artigo 1.341 do Código Civil, só pode ser admitida após aprovação pela maioria dos condôminos em assembleia geral devidamente convocada. Porém, não foi obedecido o quórum mínimo antes da execução da obra, irregularidade que enseja o acolhimento do pedido de desfazimento. 2. Diante desse resultado, por incidência do artigo 85, § 11, do CPC, impõe-se elevar o valor dos honorários advocatícios de responsabilidade do réu a 15%, do valor atualizado da causa. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1063246-85.2016.8.26.0100, Comarca: SÃO PAULO, 42ª Vara Cível, Juiz: Renato de Abreu Perine, Apelante: Condomínio Edifício Solar Castro Alves, Apelado: Pietro Eugenio Foresi, Interessado: Graiche Construtora e Imobiliária Ltda., Relator: Antonio Rigoli, Órgão julgador: 31ª. Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 23/09/2022, Data da publicação: 23/09/2022) (realces nossos)

Existe uma norma que trata sobre obras em condomínio?

Sim, a ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, apresenta a Norma Brasileira n° 16.280/2014, ABNT NT 16.280:2014, que trata de reforma em edificações, do sistema de gestão de reformas e sobre requisitos; determinando que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pela anuência do síndico e, em alguns casos, de um engenheiro ou arquiteto.

    É importante trazer ao conhecimento a Introdução da ABNT NT 16.280:2014:

“Introdução. O tema “reforma de edificações” assume relevância na sociedade à medida que, com a existência de demanda, do crescimento das cidades e urbanização de novas regiões, passa a ser atividade a ser disciplinada na sua forma de gestão. O envelhecimento das obras construídas impõe determinados processos, por segurança, perda de função ou qualidade que devem ser conduzidas com base em requisitos bem definidos. Mudanças econômicas e culturais trazem necessidades que podem levar a processos de alteração das construções. Contudo, estas transformações devem preservar a segurança das edificações, seus usuários e o entorno por ela impactados. Obviamente, em toda atividade existe a presença do elemento “risco" que, nas análises de gestão, deve ser tratado adequadamente. As edificações cumprem funções de serviço definidas em projeto. Contudo, ao longo do tempo de serviço, existirão necessidades de ajustes, adequações a novas demandas e até mesmo recuperação de suas propriedades técnicas. O valor agregado às edificações, seja econômico ou social, normalmente é evidenciado por características que sustentam as atividades humanas de forma estruturada, passando por gerações e fazendo história.” (realces nossos).

    Quanto às áreas comuns do condomínio a ABNT NT 16.280:2014, dispõe: “Além do prescrito em 5.2, todas as reformas devem atender às normas técnicas existentes e legislações vigentes, bem como devem ser alinhadas ao plano de gestão de manutenção, conforme ABNT NBR 5674. Devem também atender aos requisitos de registros e arquivamento das documentações.” (realces nossos).

    Portanto, benfeitorias em condomínio têm relevância normativa e técnica que devem ser cumpridas.