DA DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

 Condomínio residencial, mais especificadamente, condomínio em edificação residencial, é administrado por uma pessoa denominada de síndico.

 O síndico, administrador do condomínio predial residencial, pode ser um condômino ou não, assim, poderá ser: i) o condômino proprietário morador; ii) o condômino locatário morador; iii) o proprietário não morador; iv) a pessoa escolhida com o fim específico de administrar o condomínio, podendo ser não só uma pessoa física como uma pessoa jurídica.

 A escolha do administrador condominial, isto é, do síndico, é realizada através de uma assembleia.

 A assembleia é uma reunião constituída de condôminos do prédio residencial.

 Na assembleia formada pelos condôminos será realizada a escolha do síndico, de acordo com as normas estatuídas: a) na Convenção Condominial; b) no Regimento Interno; c) no Código Civil; e d) na Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispondo sobre o condomínio em edificações.

 Ocorrendo a escolha do síndico, o mandato para administrar o condomínio será de dois anos, permitida a reeleição, conforme disposto no artigo 1.347 do Código Civil: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se.”; além do disposto no artigo 22 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964: “Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleição.”.

 Portanto, o mandato do síndico é de dois anos, podendo ser prorrogado pelo mesmo período, contudo, a permissão à prorrogação não delimita o número de reeleições, trazendo transtornos a muitos condomínios, onde síndicos imperam no edifício como se ocorresse um sistema ditatorial; assim, a solução há de ser estabelecida na Convenção Condominial, onde deverá ser especificado o número de reeleições.

 Ao síndico são reputados os deveres inerentes ao artigo 1.348 do Código Civil e ao artigo 22 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, além dos estabelecidos na Convenção Condominial e no Regimento Interno.

 Assim, não cumpridos os deveres dispostos nas normas aludidas, o síndico deverá ser destituído.

 O síndico para ser destituído, além de recair nas hipóteses legais, também poderá ser destituído se: a) praticar irregularidades; b) não prestar contas; c) não administrar convenientemente o condomínio.

 Para ocorrer a destituição de um síndico, o caminho é longo, as dificuldades são muitas, os empecilhos diversos, mas não existe a impossibilidade de alcançar o objetivo de retirar uma pessoa desse cargo.

 Primeiramente, deverá se reunir um número mínimo de condôminos com a finalidade de ser requerer a destituição.

 O número mínimo de condôminos é de um quarto dos condôminos, sendo que esses condôminos deverão ser os proprietários.

 Através de um abaixo assinado, os proprietários das unidades autônomas que compõem o condomínio requerem a convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária; assim, num condomínio constituído de sessenta e quatro unidades, deverá ser apresentada dezesseis assinaturas de proprietários no abaixo assinado.

 No entanto, as dezesseis assinaturas de proprietários, consoante exemplo, deverão ser assinaturas de dezesseis proprietários devidamente quites com as contribuições para as despesas do condomínio, de acordo com o disposto no inciso III do artigo 1.335 e inciso I do artigo 1.336, ambos do Código Civil, portanto, não poderão ser inadimplentes, ou seja, devedores.

 Caso um proprietário não possa assinar o abaixo assinado, a sua participação no abaixo assinado poderá ocorrer via procuração e, assim, o procurador poderá assinar o abaixo assinado.

 Ainda, é importante ponderar que o procurador deve ser outro proprietário, porém, não poderá ser o proprietário membro do Conselho Consultivo eleito em assembleia, com a finalidade de auxiliar o síndico; logo, o procurador deverá ser proprietário sem vínculo com a administração do edifício.

 Portanto, para ser procurador de um proprietário condômino, o procurador deverá ser: a) proprietário de uma ou mais unidades condominiais do condomínio em edifício residencial; b) proprietário adimplente, ou seja, devidamente quite com suas obrigações perante as contribuições condominiais: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;”; c) proprietário não participante do Conselho Consultivo do síndico, ou seja, conselheiro; assim, um subsíndico pode ser procurador.

 Amealhadas as assinaturas dos proprietários adimplentes, o abaixo assinado é entregue na administradora e após o recebimento é marcada a data da Assembleia Geral Extraordinária decorridos o prazo de cinco dias úteis do recebimento do abaixo assinado.

 Por conseguinte, a Assembleia Geral Extraordinária, especialmente convocada para tratar da destituição do síndico pode ser convocada por um quarto dos condôminos, consoante disposto no artigo 1.355 do Código Civil: “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”  E de acordo com o estabelecido no artigo 25 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964: “Ressalvado o disposto no parágrafo 3°, do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.”.

 A título de esclarecimento, a Assembleia Geral Extraordinária é marcada com o fim especial para a destituição do síndico, contudo, a Assembleia Geral Extraordinária não é marcada com o fim exclusivo, podendo ser tratado outros assuntos na Assembleia, porque a norma legal se refere ao termo especialmente e não exclusivamente, de acordo com o artigo 1.349 do Código Civil, assim, outro assunto pode ser deliberado na assembleia.

 Convocada a Assembleia Geral Extraordinária, o próximo passo é a comunicação a todos os condôminos da realização da Assembleia Geral Extraordinária: “Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”; portanto, trata-se de medida importantíssima a convocação de todos, pois caso não ocorra, não realizar-se-á a reunião e não poderá haver a votação para a destituição do síndico.

 Convocados todos os condôminos, no dia da Assembleia Geral Extraordinária, à votação para a destituição de síndico deverá ser realizada com os membros presentes à reunião, ou seja, com os condôminos presentes e os devidos procuradores, sendo que a destituição dar-se-á pelo voto da maioria absoluta de seus membros que não sejam inadimplentes, conforme estabelecido no artigo 1.349, no inciso III do artigo 1.335 e no inciso I do artigo 1.336, todos do Código Civil; por isso, o termo membros da assembleia não se coaduna à significação de totalidade dos condôminos, de acordo com os artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil, assim prevalecendo os termos do Código Civil e não da Convenção Condominial: “Art. 1.352. Salvo quando exigido “quorum” especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos de condôminos presentes que representam pelo menos metade das frações ideais.”, assim, de acordo com o exemplo, numa primeira convocação, num edifício com sessenta de quatro unidades autônomas deverão estar presentes à assembleia trinta e dois proprietários e/ou procuradores e mais um, resultando na maioria absoluta, para ocorrer a votação, e em segunda convocação a assembleia poderá deliberar pela maioria dos presentes, portanto, sem número específico de proprietários e/ou procuradores: “Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido “quorum” especial.”.

 Realizada a votação e resultando na destituição do síndico, outra pessoa preencherá o cargo até o restante do tempo do mandato, a fim de ocorrer outra assembleia para a eleição para síndico à época estabelecida para o cumprimento do mandato de dois anos.