DAS CÂMERAS DE RECONHECIMENTO FACIAL EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS

  A segurança é um fator importantíssimo na vida das pessoas.

 Por isso, a segurança tem destaque na Constituição da República Federativa do Brasil, conforme caput do artigo 5°: “Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: ...”.

 Portanto, a segurança é uma garantia fundamental estabelecida na Carta Magna.

 Ainda, a Lei Maior prevê que a segurança é um direito social, consoante o disposto no caput do artigo 6°: “Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.”.

 Desta forma, em decorrência da segurança, garante-se a proteção e amparo às pessoas, permitindo-lhes aproveitar dos demais direitos à: a) vida; b) liberdade; c) igualdade; e d) propriedade.

 Além disso, a Constituição Federal dispõe em seu artigo 144 acerca da segurança pública, que é dever do Estado, direito e responsabilidade de todas as pessoas: ”Art. 144. A segurança pública, dever do Estado, direito e responsabilidade de todos, é exercida para a preservação da ordem pública e da incolumidade das pessoas e do patrimônio, através dos seguintes órgãos: I - polícia federal; II - polícia rodoviária federal; III - polícia ferroviária federal; IV - polícias civis; V - polícias militares e corpos de bombeiros militares; VI - polícias penais federal, estaduais e distrital.”.

 Contudo, apesar da segurança pública ser um dever do Estado, a prevenção é fator ímpar na segurança de pessoas e bens e, por isso, a segurança privada evidencia-se por ter a finalidade de prevenção à incolumidade física das pessoas e a integridade do patrimônio.

 Assim, a Portaria n° 3.233, de 10 de dezembro de 2012, da Polícia Federal, dispõe sobre as normas relacionadas às atividades de Segurança Privada, atividades que são consideradas complementares às atividades de segurança pública.

 E, desta forma, os condomínios edilícios residenciais podem manter a própria segurança privada, para a proteção das pessoas e das propriedades, como: a) áreas privadas, referentes aos apartamentos; e b) áreas comuns, referentes, por exemplo, a jardins, a piscina, aos corredores, aos elevadores; como discorre o artigo 1.331 do Código Civil: “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.”.

 E a implantação de sistema de segurança é possível nos condomínios edilícios residenciais, respeitando-se os ditames da Convenção Condominial, como estabelecido no artigo 1.333 do Código Civil: “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”.

 Por conseguinte, a Convenção Condominial deverá ser cumprida para a implantação de sistema de segurança no condomínio edilício residencial, devendo ser discutida a instituição do sistema de segurança em assembleia condominial e, através de votação pelos condôminos, com a respectiva aprovação para, ocorrer a implantação do sistema de segurança, respeitando-se o cumprimento do artigo 1.334 do Código Civil: “Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno.

 Desta maneira, o Regimento Interno e a Convenção Condominial determinarão os direitos e deveres dos condôminos, estabelecendo regras como a execução de qualquer tipo de obra de manutenção ou de melhoramento de interesse geral do Condomínio, obra que deve ser aprovada em assembleia.

 A implantação de sistema de segurança de reconhecimento facial é uma obra e como obra deve ser aprovada em assembleia pelos condôminos.

 Trata-se de uma obra útil ao condomínio e, por isso, depende de voto da maioria dos condôminos, de acordo com o inciso II do artigo 1.341 do Código Civil: “Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.”.

 O sistema de segurança de reconhecimento facial é uma obra/benfeitoria útil porque facilita a entrada e saída dos moradores do condomínio, sem o auxílio do porteiro para abrir e fechar o portão de pedestres, consoante o parágrafo 2° do artigo 96 do Código Civil: “Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. § 1 ^o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. § 2 ^o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. § 3 ^o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”.

 Portanto, no condomínio pode ser colocado câmeras de reconhecimento facial, visando a segurança dos moradores, desde que sejam cumpridas as normas.

 A tecnologia que identifica rostos de pessoas, via câmeras, em locais estratégicos do condomínio, são como “olhos eletrônicos”, identificando os moradores.

 As câmeras tradicionais instaladas nos condomínios apenas captam imagens, porém, as câmeras de reconhecimento facial conseguem identificar as pessoas na tela, ou seja, captam as imagens dos moradores cadastrados no sistema, facilitando a abertura de portões; como os portões de entrada e saída de pedestres, sem o auxílio da abertura do portão pelo porteiro na portaria que acessa a abertura do portão.

 Além disso, as câmeras de reconhecimento facial captam as imagens dos visitantes, dos prestadores de serviços, facilitando o sistema de segurança.

 Visa-se, portanto, à proteção dos moradores.

 Todavia, como fica a proteção dos dados das pessoas que se cadastram?

 Os moradores do condomínio deverão autorizar a sua identificação facial, pois se trata de garantia constitucional, regulada por lei especial, Lei Geral de Proteção de Dados, LGDP, Lei n° 13.709, de 14 de agosto de 2018, que dispõe acerca do tratamento de dados pessoais, pois a imagem das pessoas é um dado pessoal e deve ser protegido, de acordo com o artigo 1°: “Art. 1º Esta Lei dispõe sobre o tratamento de dados pessoais, inclusive nos meios digitais, por pessoa natural ou por pessoa jurídica de direito público ou privado, com o objetivo de proteger os direitos fundamentais de liberdade e de privacidade e o livre desenvolvimento da personalidade da pessoa natural.”.

 Por conseguinte, o “reconhecimento facial” das pessoas moradoras em condomínios edilícios “é legítimo” se cumpridas as normas inerentes à Constituição Federal, à Convenção Condominial, ao Regimento Interno, e à Lei Geral de Proteção de Dados.

 

DA INSTALAÇÃO DE CÂMERA PARTICULAR POR MORADOR EM ANDAR DE APARTAMENTOS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO DIANTE DOS PRECEITOS DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL, DO CÓDIGO CIVIL, DA LGPD E DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL

 Um morador de condomínio edilício residencial pode instalar câmera particular no seu andar, andar constituído por outros apartamentos?

 A resposta é não.

 Há exceção?

 A resposta é sim.

 Como fica a exposição da imagem das pessoas ao serem filmadas por uma câmera particular colocada pelo morador?

 A resposta se traduz na total falta de cumprimento à legislação, desrespeitando os direitos individuais das pessoas.

 A Constituição da República Federativa do Brasil dispõe acerca da inviolabilidade à imagem das pessoas, de acordo com o artigo 5°, inciso X: “Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: ...X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;”.

 Ainda, a Carta Maior garante que ocorrendo a inviolabilidade da imagem das pessoas, é assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente da violação, ou seja, essa violação é um ato ilícito passível de indenização, artigos 186 e 927 ambos do Código Civil: “Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.” e “Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”.

 Portanto, diante da Carta Magna, a violação do direito à imagem das pessoas é tema de relevante importância no mundo jurídico.

 Mas não só a Constituição Federal se reporta ao direito de imagem das pessoas.

 O Código Civil é enfático quanto a imagem das pessoas, pois a imagem das pessoas diz respeito a sua vida privada e quando a pessoa é filmada por um sistema de câmera particular e sem autorização é ato ilícito, portanto, assim discorrem os artigos 20 e 21 do Código Civil: “Art. 20. Salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais. Parágrafo único. Em se tratando de morto ou de ausente, são partes legítimas para requerer essa proteção o cônjuge, os ascendentes ou os descendentes.” e “Art. 21. A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.”.

 Logo, se a pessoa não autorizou: a) a filmagem de sua imagem; b) a exposição ou a utilização de sua imagem; esses atos poderão ser proibidos e se caso ocorrer algum prejuízo à pessoa, atingindo-lhe a honra, a boa fama ou a respeitabilidade da pessoa, poderá ser promovida a devida ação de indenização por danos morais, conforme artigo 20 do Código Civil e de acordo com o estabelecido no artigo 5°, inciso X, da Constituição Federal.

 A indenização deverá ser requerida porque a vida privada da pessoa natural é inviolável, assim como a sua imagem (artigo 21 do Código Civil).

 Ainda, menciona-se a Lei Geral de Proteção de Dados, LGDP, Lei n° 13.709, de 14 de agosto de 2018, que dispõe acerca do tratamento de dados pessoais, pois a imagem das pessoas é um dado pessoal e deve ser protegido, conforme discorre o artigo 1°: “Art. 1º Esta Lei dispõe sobre o tratamento de dados pessoais, inclusive nos meios digitais, por pessoa natural ou por pessoa jurídica de direito público ou privado, com o objetivo de proteger os direitos fundamentais de liberdade e de privacidade e o livre desenvolvimento da personalidade da pessoa natural.”.

 Sendo importantíssimo destacar na norma jurídica citada (LGPD), os incisos I, IV e VII do artigo 2°: “Art. 2º A disciplina da proteção de dados pessoais tem como fundamentos: I - o respeito à privacidade; II - a autodeterminação informativa; III - a liberdade de expressão, de informação, de comunicação e de opinião; IV - a inviolabilidade da intimidade, da honra e da imagem; V - o desenvolvimento econômico e tecnológico e a inovação; VI - a livre iniciativa, a livre concorrência e a defesa do consumidor; e VII - os direitos humanos, o livre desenvolvimento da personalidade, a dignidade e o exercício da cidadania pelas pessoas naturais.”.

 Além disso, a Convenção Condominial é outra lei indiscutível diante dos condôminos e moradores de um condomínio de edifício residencial, e se essa norma não dispõe sobre a implantação de câmera particular no andar de apartamentos, de maneira nenhuma o condomínio, através do seu representante legal, o síndico, poderá autorizar a instalação pelo morador, seja esse proprietário ou locatário.

 Quanto à exceção mencionada no início do texto, é a referente à disposta na Convenção Condominial, se a norma condominial relatar a possibilidade da instalação de câmera particular, a câmera poderá ser instalada, no entanto, à instalação deverá preceder de autorização das pessoas que serão filmadas, a fim de não ocorrer nenhuma violação a seus direitos.

 Portanto, a imagem das pessoas é uma garantia constitucional.

 

DOS DIREITOS DE VOZ, DE DEBATE E DE VOTO DOS CONDÔMINOS EM ASSEMBLEIAS VIRTUAIS DIANTE DA LEI N° 14.309/2022

 A Constituição da República Federativa do Brasil tem como fundamento a “dignidade da pessoa humana” e, ainda, discorre que “todo o poder emana do povo”, de acordo com o inciso III e Parágrafo único do artigo 1°.

 Aduz a Lei Maior que é objetivo fundamental “promover o bem de todos, sem promover preconceitos de origem, raça, sexo, cor, idade e quaisquer outras formas de discriminação”, consoante o inciso IV do artigo 3°.

 Ainda, a Constituição dispõe que “todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza” e que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”, conforme caput e inciso II do artigo 5°.

 Por isso, o condômino em assembleia condominial edilícia pode exercer os seus “direitos de voz, de debate e de voto”.

 Esses direitos, de voz, de debate e de voto, podem ser exercidos em qualquer modalidade de assembleia condominial edilícia, ou seja, tanto em assembleia “presencial” como em assembleia em “ambiente virtual”.

 A Lei n° 4.309, de 8 de março de 2022, altera o Código Civil para permitir a realização de assembleias virtuais em condomínios edilícios, conforme artigo 1°.

 Assim, a nova norma possibilita a ocorrência da assembleia condominial em “ambiente virtual” e a viabilidade da possibilidade da “conversão da assembleia em sessão permanente”, pois o condômino que não participou da assembleia virtual, pode votar acerca de deliberação de quórum específico (exigido por lei ou por convenção), em uma próxima assembleia como “continuação”, conforme artigo 2° da Lei n° 4.309/2022 (artigo 1.353, § 1º, do Código Civil).

 Ainda, o artigo 2° da Lei n° 4.309/2022, dispõe acerca do acréscimo do artigo 1.354-A ao Código Civil, destacando no inciso II, os direitos de voz, de debate e de voto, eis o teor da norma: “Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.   (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)”.

Desta forma, o condômino para exercer os direitos de voz, de debate e de voto, deverá estar quite com suas obrigações condominiais, consoante disposto nos artigos 1.335, inciso III, e 1.336, inciso I, ambos do Código Civil: “Art. 1.335. São direitos do condômino: ...III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.” e “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”.

 A adimplência do condômino não se refere simplesmente ao pagamento da taxa condominial, mas também ao pagamento de multa estabelecida a sua unidade imobiliária, de acordo com a Convenção Condominial e/ou Regulamento Interno do seu Condomínio.

 E, ainda, em decorrência do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, também não poderá ser votado e nem participar das deliberações, ou seja, o condômino inadimplente, o condômino descumpridor de suas obrigações condominiais, “não poderá discutir, opinar, discordar sobre os assuntos tratados na pauta/ordem do dia do Edital de Convocação”.

 Logo, o condômino inadimplente pode participar da assembleia, isto é, estar presente à assembleia, mas não poderá participar das deliberações constantes no “Edital de Convocação”.

 O condômino quite com suas obrigações poderá participar da assembleia condominial, poderá participar das deliberações discorridas no “Edital de Convocação”, exercendo “os direitos de voz, de debate e de voto”, como estabelecido no inciso II do artigo 1.354-A do Código Civil (norma acrescentada ao Código Civil, em razão da Lei n° 4.309/2022).

 Por isso, na assembleia em “ambiente virtual”, solicitado pelo condômino o exercício do seu direito de voz para manifestar-se acerca de um item da ordem do dia, esse condômino deverá ser ouvido pelos demais participantes, bem como poderá debater sobre os assuntos da pauta e votar.

 Caso algum desses direitos forem cerceados, o condômino deverá manifestar-se na assembleia solicitando ao presidente e ao secretário da assembleia que conste na ata da assembleia que o seu direito foi coibido.

 Mas, se o condômino não conseguir se manifestar na assembleia em “ambiente virtual” o que pode ser feito?

 O condômino poderá se manifestar utilizando-se da ferramenta do chat, escrevendo o seu repúdio por não exercer o seu direito de voz ou de debate ou de voto ou todos.

 Portanto, o condômino cumpridor dos seus deveres, em assembleia em “ambiente virtual” pode exercer “os direitos de voz, de debate e de voto”, contudo, caso seja impedido de exercer qualquer dos seus direitos, deve se manifestar com relação ao cerceamento sofrido, pois o cerceamento contradiz os ditames estabelecidos não só no Regulamento Interno do Condomínio e/ou na Convenção Condominial e/ou no Código Civil, mas, primordialmente, na Constituição da República Federativa do Brasil.

DA LEI N° 14.309/2022 E DA ASSEMBLEIA VIRTUAL EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO E DA SESSÃO PERMANENTE DAS ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS

  A sociedade é dinâmica.

 O direito é dinâmico e o direito se adequa as modificações contínuas da sociedade, ou seja, procura evoluir, a fim de atender os ensejos necessários da sociedade.

 O Código Civil, Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002, é uma norma relativamente atual para a nossa sociedade, todavia, assim como todas as demais normas jurídicas, o Código Civil tem de sofrer alteração, em razão da dinâmica da sociedade e, por isso, o artigo 1.353 foi alterado com a inclusão de parágrafos e incisos, além do acréscimo do artigo 1.354-A.

 No Código Civil as normas citadas situam-se na parte do “Título III”, “Da Propriedade”, do “Capítulo VII”, “Do Condomínio Edilício”, da “Seção II”, “Da Administração do Condomínio”, compreendendo os artigos 1.347 usque 1.356.

 As alterações citadas ocorreram com a Lei n° 14.309, de 8 de março de 2022, que assim dispõe incialmente: “Altera a Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e a Lei n° 13.019, de 31 de julho de 2014, para permitir a realização de reuniões e deliberações virtuais pelas organizações da sociedade civil, assim como pelos condomínios edilícios, e para possibilitar a sessão permanente das assembleias condominiais.”.

 O Código Civil ao ser publicado no Diário Oficial da União em 11 de janeiro de 2002, não discorria acerca de reuniões e assembleias virtuais, por isso, a necessidade da adequação normativa.

 Assim, a assembleia condominial passou a ser virtual e não apenas presencial, ou seja, as pessoas, no caso o condômino pode estar, por exemplo, no conforto do seu lar ou no seu escritório e participar da assembleia, sem a necessidade de se locomover à sala de reunião do seu condomínio, em virtude da tecnologia.

 Além disso, a nova norma possibilita a sessão permanente, ou seja, a viabilidade do condômino que não participou da assembleia virtual, poder votar acerca de deliberação que exija quórum específico.

 Desta forma, ao artigo 1.353 do Código Civil foram acrescentados parágrafos e incisos, eis o teor da norma:

“Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.  (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)”.

 Ainda, foi acrescentado ao Código Civil o artigo 1.354-A, eis o teor da norma:

“Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.   (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)”.

 Deste modo, convocada uma assembleia condominial, seja ordinária ou extraordinária, através do “Edital de Convocação”, composto de todos os requisitos legais e, principalmente, assinalando-se que a assembleia será realizada em “ambiente virtual”, a “Ordem do dia” disporá as deliberações a serem votadas.

 Portanto, determinada uma assembleia virtual/eletrônica, nos moldes do artigo 1.354-A do Código Civil, essa assembleia deverá obedecer aos preceitos de instalação e de funcionamento, logo, as deliberações deverão ser apresentadas a todos os condôminos (§ 4º do inciso II do artigo 1.354-A do Código Civil), e caberá a votação.

 

 Mas quando a deliberação exigir quórum específico previsto em lei ou em convenção e não for atingido os votos necessários, a assembleia poderá, por decisão dos presentes à assembleia, autorizar o presidente a converter a assembleia em “sessão permanente”, conforme (§ 1º do artigo 1.353 do Código Civil).

 Por isso, a “sessão permanente” ocorre quando há uma deliberação a ser votada e é necessário ter um quórum especial, exigido por lei ou por convenção.

 Assim, se é convocada uma assembleia virtual e nessa assembleia não foi atingido os votos, essa assembleia, com a autorização dos presentes, "continua" em uma próxima e pode "continuar" em outra, até se atingir o quórum específico, dentro do prazo de 90 (noventa) dias, consoante (§ 3º do artigo 1.353 do Código Civil).

 Desta forma, hipoteticamente, se houve uma assembleia eletrônica em 27/07/2022, e não se obteve o quórum específico para a votação de dois itens da “Ordem do dia”, então, o presidente da assembleia eletrônica pergunta aos presentes se a assembleia poderá ocorrer em “sessão permanente” até conseguir alcançar o quórum necessário; assim, se os presentes votaram e a maioria votou por prosseguir com a assembleia eletrônica, daquela data até a data da próxima assembleia, aqueles que não compareceram à assembleia eletrônica de 27/07/2022, teriam a "oportunidade" de votar (inciso IV do § 1º do artigo 1.353 do Código Civil).

 Convocada a assembleia em “continuação” à assembleia de 27/07/2022, para a data de 17/08/2022, tem-se a assembleia em “sessão permanente".

 Se naquela assembleia em “sessão permanente", não se alcançar o número de votos suficientes acerca das deliberações, novamente, nessa assembleia de 17/08/2022, os presentes podem votar após o questionamento do presidente da assembleia, se ocorrerá a “continuação” da assembleia em “sessão permanente”, e sendo votado e autorizado pelos presentes, a assembleia virtual continuará, respeitando-se o prazo de 90 (noventa) dias da data da assembleia virtual inicial (§ 3º do artigo 1.353 do Código Civil).

 Por conseguinte, há duas novidades nas assembleias condominiais edilícias, a realização em:

ambiente virtual; 

e

sessão permanente.

 

DA PROCURAÇÃO OUTORGADA PELO CONDÔMINO INADIMPLENTE

 O condômino inadimplente pode outorgar procuração para uma pessoa representá-lo em assembleia do seu condomínio­­?

 A resposta é não e cabe analisar:

a) a procuração:

Sobre procuração estabelece o Código Civil: “Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.” e “Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.”.

Desta forma, a pessoa que transmite os poderes deve ser considerada capaz civilmente, assim como a pessoa que recebe os poderes: “Art. 1°. Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil.”.

As pessoas absolutamente e relativamente incapazes não são aptas para dar procuração e nem de receber, conforme estatuído nos artigos 3° e 4° do Código Civil:  “Art. 3°. São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.” e “Art. 4°. São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer: I – os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; II – os ébrios habituais e os viciados em tóxico; III – aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade; IV – os pródigos.”.

Logo, a pessoa capaz pode outorgar procuração para outra pessoa capaz, a fim de ser representada.

Ressalta-se que a procuração a ser apresentada em assembleia deve conferir ao outorgado poderes específicos para representar o outorgante (o condômino) na assembleia, podendo o outorgado discutir, opinar, discordar, ser votado e votar os itens constantes da pauta.

b) a respeito do condômino:

O condômino é o proprietário de uma unidade autônoma em condomínio de edifício, ele pode outorgar procuração para outra pessoa para representá-lo em assembleia do seu condomínio (artigos 653 e 654 do Código Civil), desde que essa pessoa seja capaz de direitos e deveres na ordem civil (artigo 1° do Código Civil) e seja apta nos termos da Convenção Condominial.

c) a pessoa a ser representante do condômino diante da Convenção Condominial:

A pessoa a ser representante do condômino deve ser capacitada nos termos da Convenção Condominial, pois a Convenção Condominial pode conter norma com restrições como, por exemplo: “É lícito ao condômino fazer-se representar nas assembleias gerais por procurador, com poderes especiais, condômino ou não, desde que não seja o próprio síndico ou membro do conselho consultivo.”.

Desta feita, a pessoa além de ser capaz civilmente deve preencher os parâmetros estabelecidos na Convenção Condominial, como ser condômina ou não e não ser o síndico do condomínio e nem ser conselheiro.

d) o condômino inadimplente:

O condômino tem deveres diante do condomínio, conforme disposto no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”.

Se o condômino não estiver contribuindo para as despesas do condomínio não poderá exercer seus direitos na assembleia, como votar e participar das deliberações da pauta, de acordo com o artigo 1.335, inciso III, do Código Civil: “Art. 1.335. São direitos do condômino: ...III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”.

A restrição aos direitos do condômino em assembleia não se resume a não contribuição para as despesas do condomínio, pois o condômino pode estar inadimplente com o pagamento de multa estabelecida a sua unidade imobiliária, conforme Convenção Condominial ou Regulamento Interno do Condomínio.

Ainda, a restrição pode estar vinculada a não ocorrência do pagamento integral de acordo realizado extrajudicialmente ou judicialmente com o condomínio, por isso, se o condômino realizou um acordo judicial para pagamento do seu débito em 36 (trinta e seis) vezes e pagou 12 (doze) parcelas do acordo é considerado inadimplente perante o condomínio, porque a extinção do seu débito só se concretiza com o pagamento da última parcela do acordo.

Evidentemente, o condômino inadimplente não poderá votar sobre qualquer deliberação na assembleia e nem poderá discutir, opinar, discordar sobre os assuntos tratados na pauta.

e) o condômino inadimplente outorgando procuração:

Assim, se o condômino inadimplente não pode participar das deliberações e não pode votar e nem ser votado em assembleia, não poderá outorgar procuração porque o outorgado não poderá exercer nenhum ato na assembleia, em virtude do inadimplemento do condômino.

 Portanto, é imprescindível que, iniciados os trabalhos de abertura de uma assembleia condominial, sejam verificadas as procurações outorgadas pelos condôminos.

DO CONDÔMINO INADIMPLENTE EM ASSEMBLEIA

 Em um condomínio edilício o pronunciamento da ocorrência de uma assembleia aos condôminos é realizado através de um documento denominado de “Edital de Convocação”.

 O “Edital de Convocação” apresenta informações aos condôminos acerca da assembleia, como: a) o tipo de assembleia a ser realizada, ou seja, se assembleia geral ordinária ou se assembleia geral extraordinária; b) a data da assembleia; c) o horário da primeira convocação da assembleia, bem como o horário da segunda convocação; d) a forma de participação na assembleia se presencial ou em ambiente virtual (eletrônico); e) a ordem dia, ou seja, a pauta dos assuntos a serem discutidos na assembleia; f) a indicação do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.

 A assembleia é convocada pelo síndico, conforme artigo 1.348, inciso I, do Código Civil: “Art. 1.348. Compete ao síndico: I – convocar a assembleia dos condôminos;”.

 A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer tipos de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, consoante estabelecido no artigo 1.354-A do Código Civil, incluído pela Lei n° 14.309, de 2022: “Art. 1.354-A: A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.”.

 O artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, dispõe sobre a votação e participação nas deliberações da assembleia: “Art. 1.335. São direitos do condômino: ...III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”; desta forma, é direito do condômino votar se e somente se estiver quite, ou seja, se estiver adimplente.

 A adimplência do condômino não se refere simplesmente ao pagamento da taxa condominial que é uma obrigação estabelecida no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”.

 O condômino também deve estar adimplente com o pagamento de multa estabelecida a sua unidade imobiliária, conforme Convenção Condominial ou Regulamento Interno do Condomínio.

 Também o condômino deve estar adimplente com o pagamento integral de acordo realizado extrajudicialmente ou judicialmente com o condomínio; assim, por exemplo, um condômino inadimplente que realizou um acordo judicial para pagamento do seu débito em 36 (trinta e seis) vezes e pagou 12 (doze) parcelas do acordo não é considerado adimplente perante o condomínio, porque a extinção do seu débito só se concretiza com o pagamento da última parcela do acordo, logo, continua sendo inadimplente e não poderá ter o direito de votar, em razão do disposto do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.

 É evidente que o condômino inadimplente não poderá votar sobre qualquer deliberação indicada na pauta do “Edital de Convocação” e por via do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, também não poderá ser votado e nem participar das deliberações, ou seja, o condômino inadimplente não poderá discutir, opinar, discordar sobre os assuntos tratados na pauta.

 Portanto, o condômino inadimplente pode participar da assembleia, isto é, estar presente, mas não poderá participar das deliberações constantes no “Edital de Convocação”.

 É importante esclarecer que se um condômino, proprietário de várias unidades autônomas é devedor de somente uma delas, esse condômino poderá votar e participar das deliberações com relação as unidades adimplentes, por conseguinte, a proibição/veto de votar em assembleia de condomínio, refere-se à unidade imobiliária inadimplente e não ao proprietário.

 Assim, o proprietário de unidades adimplentes pode votar em relação a essas unidades adimplentes mesmo tendo uma unidade inadimplente, porque o ato de votar, nesse caso, compreende o exercício regular de um direito reconhecido, conforme disposto no artigo 188, inciso I, segunda parte, do Código Civil: “Art. 188. Não constituem atos ilícitos: I – os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido;”.

 No entanto, caso o condômino inadimplente vote em assembleia esse voto não terá validade, será considerado nulo, de acordo com o estatuído no artigo 166, inciso V, do Código Civil: “Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: ...V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;”, portanto, se preterida a norma estabelecida no artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, o voto será nulo.

 Por conseguinte, o condômino inadimplente não pode votar em assembleia e nem participar das deliberações em assembleia, sob pena de nulidade.