DO CONDÔMINO INADIMPLENTE REPRESENTADO POR PROCURAÇÃO PARA VOTAR EM ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO

 O condômino tem direito a ser representado em assembleia condominial residencial.

 A representação do condômino dar-se-á através de um documento denominado procuração.

 Na procuração o outorgante será o condômino e o outorgado poderá ser qualquer pessoa, ou seja, outro condômino ou não.

 Obviamente, na Convenção Condominial poderá haver exceção quanto ao outorgado, que não poderá ser o síndico ou subsíndico ou conselheiro.

 Mas além da exceção para o outorgado há também exceção na lei para o outorgante.

 Assim, de acordo com o artigo 1.335, III, do Código Civil, é direito do condômino participar e votar na assembleia.

 Logo, o representante do condômino pode participar e votar na assembleia.

 Mas a lei impõe alguma condição para o condômino participar e votar?

 A resposta é sim, pois determina o Código Civil no "Artigo 1.335 - São direitos do condômino: ...III - votar nas deliberações em assembleia e delas participar, estando quite.".

 Por conseguinte, o Código Civil é enfático dispondo a condição de quitação das obrigações condominiais.

 Assim prevê o Código Civil no "Artigo 1.336 - São deveres dos condôminos: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.".

 Então, o condômino para ter um direito deve cumprir o seu dever.

 Se o dever do condômino é estar quite com suas obrigações, os seus direitos serão legítimos: a) participar da assembleia; b) votar as deliberações; e c) outorgar poderes para ser representado em assembleia.

 Todavia, se a Convenção Condominial dispuser que no caso do inadimplente que fez acordo (judicial ou extrajudicial) e está pagando o débito condominial parceladamente, esse condomínio poderá participar e votar, existe, então, uma exceção, que não coaduna com as normas do Código Civil, pois o Código Civil se reporta a quitação e quitação é quando a dívida está paga.

 Desta feita, a simples aceitação da participação e votação de condômino que fez acordo judicial ou extrajudicial, ou seja, que ainda está pagamento o valor devido em parcelas e sem respaldo na Convenção Condominial configura-se um atentado às normas do Código Civil.

 A palavra “quite” utilizada no Código Civil e em Convenções significa que não há débito algum perante as contribuições condominiais, enquanto que um acordo diz respeito a um parcelamento e se há parcelamento, ainda há uma dívida, uma obrigação que não foi cumprida integralmente e, indubitavelmente, não se pode comparar ao condômino que paga pontualmente as suas contribuições.

 Além disso, o síndico deve cumprir as normas, como o Código Civil, a Convenção Condominial, o Regimento Interno, a fim de que um ou alguns votos de condôminos que não estão “quites” interfiram em decisões marcantes do condomínio em prol daqueles que estão “quites”, por isso, o Código Civil dispõe no "Artigo 1.348: Compete ao síndico: ...IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;" e, principalmente, o Código Civil.

 Se há a votação do condômino que não está “quite” com seus deveres, ou se há a votação do procurador daquele condômino e, ainda, se a ata da assembleia indica o voto de quem não está “quite” são explícitas as irregularidades.

 Eis o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “Ementa: Condomínio – Ação anulatória – Sentença de improcedência – Apelação – Nos termos do art. 1.335, III, do Código Civil, o condômino que não estiver quite com as obrigações condominiais não pode exercer o direito de voto em assembleia – ... (Classe/Assunto: Apelação Cível/Assembleia; Apelação Cível n° 1000781-42.2021.8.26.0075; Relator: Neto Barbosa Ferreira; Comarca: Bertioga; Órgão julgador: 29ª. Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 31/03/2023; Data da publicação: 31/03/2023) (realces nossos)”. “Ementa: Ação anulatória de assembleia geral extraordinária. Sentença de procedência. Convocação destinada à deliberação de alteração da convenção condominial. Ausência de demonstração de efetiva intimação da autora condômina que, embora a inadimplência impedisse direito a voto, teria direito ao comparecimento... (Classe/Assunto: Apelação Cível/Assembleia; Apelação Cível n° 1000787-14.20198.26.0562; Relator: Soares Levada; Comarca: Santos; Órgão julgador: 34ª. Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 314/09/2020; Data da publicação: 17/09/2020) (realces nossos)”.

 Eis o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais: “Ementa: Apelação Cível – Ação declaratória de nulidade de ato jurídico – Assembleia de Condomínio – Nulidade Mantida - ...Condômino inadimplente – Sem direito a voto... O condômino para ter direito a voto e tê-lo computado, deve estar adimplente com suas obrigações financeiras e demais deveres para com o condomínio (art. 1.335, inc. III, do Código Civil). (Apelação Cível n° 1.0000.21.115884.-5/003; Relator: Des. José Augusto Lourenço dos Santos; Data de Julgamento: 12/04/2024; Data da publicação da súmula: 18/04/2024) (realces nossos)”.

 Eis o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul: “Ementa: Apelação Cível. Condomínio. Ação... Inadimplemento. Quotas condominiais. Participação de Condômino. Diante da ausência de provas a respeito do adimplemento das quotas condominiais, correta a decisão que não assegurou a participação da parte autora no ato de eleição para síndico do condomínio demandado. O direito de participar e votar nas assembleias condominiais é assegurado aos condôminos adimplentes, nos termos do que prescreve o art. 1.335 do CC, de modo que apenas poderá se lançar à candidatura de síndico o condômino adimplente, como medida de simetria e adequação moral e social. (Apelação Cível, nº 70073155442; Órgão julgador: 17ª. Câmara Cível; Tribunal de Justiça do RS; Relator: Gelson Rolim Stocker; Comarca: Canoas; Julgado em: 27/04/2017)”. 

 Portanto, o cumprimento dos deveres do condômino, como o de estar “quite”, é requisito primordial para a votação em assembleia de condomínio edilício, assim como para o condômino outorgar poderes, através de procuração para outra pessoa votar em assembleia.

 

DA INSTALAÇÃO DE CÂMERAS NA ÁREA DA PISCINA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL

 É possível a instalação de câmeras na área da piscina (área comum) de condomínio edilício residencial?

 A resposta é sim.

 Existe procedimento para a instalação de câmeras na área da piscina de condomínio edilício residencial?

 A resposta é sim.

 A instalação de câmeras em qualquer parte do condomínio deve seguir procedimentos.

 Os procedimentos devem ser baseados em normas, como: a) o Código Civil; b) a Lei dos Condomínios; c) a Convenção Condominial; d) o Regulamento Interno; e e) a Lei de Proteção de Dados.

Desta forma, a instalação de câmeras (a captação das imagens e a gravação das imagens) em um condomínio edilício residencial deve atender ao bem-estar e a segurança dos moradores, bem como funcionários e visitantes e prestadores de serviços.

E para atender aos procedimentos, todos os proprietários têm o direito de debater e votar acerca do que é oferecido, em assembleia condominial.

Assim, cabe ao representante legal do condomínio, o síndico, seja o síndico proprietário ou não de unidade condominial, seja o síndico morador ou não, seja o síndico morador e proprietário, seja o síndico profissional, qualquer um desses deverá anunciar aos proprietários, moradores, inquilinos, a instalação de câmeras nas áreas comuns do condomínio.

E para a divulgação desse comunicado é importantíssimo basear-se nas devidas normas: a) Código Civil; b) Lei Condominial; c) Convenção de Condomínio; e c) Regulamento Interno.

Assim, normas, como o Código Civil e a Convenção Condominial, regulamentam que os proprietários devem receber um "edital de convocação de assembleia", documento assinalando: a) a realização de assembleia; b) a data, horário e local da assembleia; e c) o tema da assembleia.

Na assembleia participam os proprietários, mas os proprietários que estejam quites com suas obrigações condominiais, ou seja, os proprietários adimplentes com a taxa condominial, por exemplo.

Os proprietários cumpridores de suas obrigações condominiais, além de participarem da assembleia, poderão participar dos debates dos temas assinalados no edital e poderão votar.

Caso o proprietário adimplente não possa comparecer à assembleia, poderá transmitir os seus direitos de participar, debater e votar, através de uma procuração, documento que indica um procurador, uma pessoa que pode ser ou não proprietário de outra unidade, ou um morador, ou um inquilino, ou pessoa diversa do condomínio como, por exemplo, um advogado.

O proprietário deverá encaminhar a procuração para a administradora do condomínio, que verificará todos os dados.

Desta feita, na assembleia, o presidente indicará os temas propostos e os proprietários e os procuradores poderão se manifestar e, em seguida ocorre a votação.

Ora, se o tema a ser votado é, por exemplo, acerca da instalação de câmeras na área comum da piscina, havendo a aprovação, a aprovação valerá para todos os proprietários, moradores (por exemplo, um familiar do proprietário morador) e locatários.

A ata da assembleia é o documento fiel ao ocorrido na assembleia.

Portanto, em um condomínio edilício residencial, por ter normas e, especificadamente, por ter uma Convenção Condominial (norma com regras do condomínio residencial), e por ter um Regulamento Interno (norma especifica), essas normas devem ser respeitadas e cumpridas, visando o bem-comum de todos!

Assim, o morador que decide tomar um banho de piscina, ou que se dirige à academia e encontra câmeras instaladas nessas áreas comuns sem  conhecimento e sem a aprovação da instalação em assembleia, está sofrendo um afronte.

A Lei Geral de Proteção de Dados, lei n° 13.709/2018, tem o objetivo de proteger os direitos fundamentais de liberdade e de privacidade, PRESERVANDO O SIGILO DOS DADOS DAS PESSOAS, no caso o direito à preservação da imagem, principalmente as imagens coletadas de pessoas em roupas de banho sem autorização.

Logo, no caso exemplificado, é patente o posicionamento ao descumprimento às normas condominiais.

Mesmo que o procedimento seja para o bem e/ou a segurança, o correto é a realização de assembleia com a participação dos proprietários e votação.

Por conseguinte, a instalação de câmeras na área da piscina de um condomínio edilício residencial é válida, correta, justa, quando resulta da aprovação de proprietários participantes da assembleia condominial.

 

DA IMPORTÂNCIA AO CUMPRIMENTO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL RESIDENCIAL

 Todo condomínio edilício residencial tem normas a serem seguidas pelos proprietários, locatários, representante legal do condomínio, que é o síndico (artigo 1.347 do Código Civil), bem como os empregados celetistas (aqueles que têm o contrato de trabalho regido pela Consolidação das Leis Trabalhistas - CLT) ou colaboradores, como zelador, porteiro, auxiliar de limpeza, advindos de empresas de prestação de serviços.

 As normas condominiais são embasadas na Constituição da República Federativa do Brasil, no Código Civil (Lei n° 10.406/2022) e na Lei Condominial (Lei n° 4.591/1964).

 São normas condominiais a Convenção Condominial e o Regulamento Interno.

 A Convenção Condominial possui as normas fundamentais acerca do condomínio edilício residencial, compreendendo: a) partes de propriedade comum (como piscina, churrasqueira, sauna, academia, jardim); e b) partes de propriedade exclusiva ou unidades autônomas.

 O Regulamento Interno dispõe sobre a estrutura e normas do condomínio, elaboradas para a preservação e manutenção da ordem, tranquilidade, conservação e segurança do edifício (como horário de silêncio, horário de execução de reformas, uso das garagens).

 Assim, referentemente às áreas comuns o Regulamento Interno discorre que  a execução de qualquer obra de manutenção ou melhoramento de interesse geral do condomínio deve ser aprovada em assembleia, conforme trata a Convenção Condominial, indicando a importância da realização de assembleias, pois as resoluções dos condôminos sempre serão tomadas em assembleias gerais.

 As assembleias gerais podem ser: a) ordinárias (realizam-se anualmente, com competência específica estabelecida na Convenção Condominial) ou b) extraordinárias (convocadas sobre quaisquer assuntos, cuja apreciação não possa aguardar a realização da assembleia geral ordinária).

 A assembleia é constituída pelos proprietários, pelo presidente da assembleia, pelo síndico e pelo representante da administradora do condomínio, a fim de serem decididas questões relativas ao bem comum de todos os proprietários e moradores (proprietários e locatários).

 Assim, na assembleia são discutidas, votadas e aprovadas questões de interesse comum, ou seja, de interesse geral do condomínio.

 Desta forma, quando há a necessidade de reforma de uma área comum como a churrasqueira, essa questão deve ser publicada em edital para conhecimento de todos os condôminos para ser discutida, votada pelos proprietários (pois só proprietários podem votar) e se aprovada na assembleia geral a reforma, poderá ser realizada, portanto, essa regra deve ser respeitada.

 O mesmo procedimento ocorre quando realizada a diminuição da área do salão de festas, obra para implementação de mercado, por exemplo, não havendo a convocação de assembleia estará consignada a irregularidade da realização obra voluptuária, conforme artigo 96, I, do Código Civil: “Art. 96 - ...§ 1^o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.”.

 Desta feita, diante dos descumprimentos legais, fica estabelecida uma infração/irregularidade condominial.

 Diante da repetição de infrações/irregularidades condominiais, essas podem ensejam a destituição do síndico (artigo 1.349 do Código Civil), porque reformas/obras de manutenção ou melhoramento, conforme artigos 96 e 1.341 do Código Civil, sem a aprovação dos proprietários é desrespeito à propriedade das áreas comuns e às normas condominiais.

. Compete ao síndico convocar a assembleia dos condôminos (artigo 1.348, I, do Código Civil), bem como cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (artigo 1.348, IV, do Código Civil)

 O condomínio tem despesas mensais e extraordinárias e os proprietários não podem ser surpreendidos no boleto de cobrança da taxa condominial com despesas não autorizadas em assembleia como obras não emergenciais e compras de objetos supérfluos.

 Por conseguinte, obras não urgentes, que importem em despesas excessivas somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, artigos 1.341 e 1.342 do Código Civil.

DA RETIFICAÇÃO DE ATA DE CONDOMÍNIO ELETRÔNICA

 As decisões acerca de um condomínio edilício residencial são realizadas através de uma assembleia.

 As assembleias deverão seguir as normas estabelecidas na Convenção Condominial, no Código Civil, conforme Seção II, Da Administração do Condomínio, correspondente aos artigos 1.347 a 1.356, a Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, consoante Capítulo VII, artigos 24 a 27.

 As assembleias condominiais podem ser presenciais ou virtuais (artigo 1.354-A do Código Civil).

 As ocorrências havidas nas assembleias condominiais são transcritas em um documento denominado de ata.

 Na ata da assembleia, tanto presencial como virtual ou eletrônica, deverá constar a data da sua realização, o nome do presidente da assembleia, o nome do secretário da assembleia, o horário da primeira chamada e o horário da segunda chamada, o local e no caso de ser presencial, geralmente ocorre no salão de festas do condomínio ou na sala de reunião, e no caso de ser virtual, ocorre na plataforma indicada pela administradora.

 A Convenção Condominial determinará quem poderá presidir a assembleia e, comumente, é um condômino presente à assembleia, escolhido entre os demais condôminos presentes.

 Ainda, a Convenção Condominial determinará quem será o secretário da assembleia que geralmente é um condômino presente à assembleia escolhido pelo presidente.

 E o presidente e o secretário deverão estar quites com todos os pagamentos de suas contribuições ou multas condominiais.

 De acordo com a Convenção Condominial, o síndico, representante do condomínio em juízo ou fora dele, não poderá presidir ou secretariar os trabalhos da assembleia.

 Compete ao síndico convocar a assembleia dos condôminos, conforme artigo 1.348 do Código Civil.

 A ata da assembleia conterá a ordem do dia, ou seja, os itens referentes aos assuntos a serem tratados, discutidos e deliberados pelos presentes e a respectiva votação pelos proprietários ou por aquelas pessoas que receberam procuração dos proprietários, destacando que os votos válidos são aqueles de proprietários com suas obrigações devidamente cumpridas, como, por exemplo, o adimplemento das taxas condominiais, conforme inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, e de acordo com a Convenção Condominial e o Regulamento Interno do Condomínio.

 Sendo direito dos condôminos os de votarem nas deliberações das assembleias e delas votar, estando quite, de acordo com o estabelecido no inciso III do artigo 1.335 do Código Civil.

 É importante esclarecer que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião, consoante artigo 1.354 do Código Civil.

 Os assuntos a serem tratados na assembleia são os mais variados como, por exemplo, a implantação de portaria virtual, que após a sua votação, no caso de sua aprovação será a portaria virtual ou remota implantada no condomínio e, assim, esse resultado será relatado na ata da assembleia presencial ou virtual, a fim de que se torne a decisão pública a todos os proprietários e moradores do condomínio, tanto para os que aprovaram como para aqueles que votaram contra na assembleia.

 Por conseguinte, a ata da assembleia é um documento que exprime todas as decisões que foram apresentadas, discutidas e votadas na assembleia, não importando que todos os proprietários tenham votado ou não, pois o convite à participação de uma assembleia, via edital de convocação, é requisito obrigatório a ser encaminhado a todos os proprietários, porém, a participação em assembleia de todos os proprietários não é obrigatória, todavia, se um proprietário preza pelo seu bem procura participar da assembleia visando o bem da sua unidade, bem como visando o bem das partes comuns do seu condomínio, como jardins, piscina, garagens e etc.

 O presidente da assembleia é o responsável pelo bom andamento da assembleia e ao secretário cabe a elaboração da ata da assembleia, que após redigida deve ser revisada, inclusive pelo síndico.

 Estando todos os termos da ata em devidamente consignados, conforme o andamento da assembleia, seja essa ordinária ou extraordinária, a ata poderá ser ou não registrada.

 Se a ata da assembleia for registrada, deverá ser encaminhada a um oficial de registro de títulos e documentos e civil de pessoa jurídica da Comarca, sendo registrado para fins de publicidade e eficácia contra terceiros, recebendo um número e data do respectivo registro, conforme a Lei de Registros Públicos, Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973.  

 Assim, será certificado na ata de assembleia virtual, documento eletrônico, o número de páginas, a data da sua apresentação, o número do protocolo, e o número do registro eletrônico no Livro de Registro, com a denominação do condomínio residencial, o número do CNPJ, a natureza do documento, que é ata de condomínio eletrônica e a certificação da assinatura digital, referente à pessoa que assinará a ata eletrônica, sendo o presidente da assembleia ou o condomínio.

 Realizadas as formalidades, caberá a administradora do condomínio encaminhar a ata da assembleia registrada aos proprietários, podendo enviá-la via mensagem de e-mail e ou em cópia de papel, via correspondência, a todos os proprietários e moradores do condomínio.

 Recebida a ata de assembleia cabe ao proprietário e ao morador ler a ata para ter conhecimento de todo o seu teor e as aprovações indicadas, a fim de que todos cumpram as novas deliberações, visando o bem comum de todos.

 No entanto, caso a ata da assembleia apresente um erro ou informação contraditória, deverá o proprietário ou morador informar ao síndico e ou ao presidente da assembleia.

 Havendo um erro ou informação indevida na ata da assembleia, a ata deverá ser retificada.

 A retificação da ata é a correção através de um documento que deverá ser encaminhado ao mesmo oficial onde ocorreu o registro da ata, e a retificação indicará o erro e a respectiva correção, para efeitos de publicidade e eficácia contra terceiros.

 É importantíssima a retificação e registro da retificação, pois futuramente um erro retificado resultará na não ocorrência de um prejuízo a um proprietário.

  

DA REALIZAÇÃO DE OBRAS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL

    As obras de interesse geral do condomínio edilício residencial devem ser aprovadas em assembleia condominial?

    Qualquer obra tem de ter aprovação em assembleia condominial?

   Para qualquer obra de interesse geral do condomínio é necessária a deliberação, a votação e aprovação em assembleia dos condôminos que são os proprietários das unidades autônomas.

    Mas o que é uma obra em um condomínio?

    Uma obra é definida na Lei n° 8.666, de 21 de junho de 1993, que regula o artigo 37, inciso XXI, da Constituição Federal, que em seu artigo 1° estabelece: “Esta Lei estabelece normas gerais sobre licitações e contratos administrativos pertinentes a obras, serviços, inclusive de publicidade, compras, alienações e locações no âmbito dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios.”.

    Diante do artigo 6°, inciso I, da Lei n° 8.666/1993, dispõe-se o que é uma obra: “Art. 6^o Para os fins desta Lei, considera-se: I - Obra - toda construção, reforma, fabricação, recuperação ou ampliação, realizada por execução direta ou indireta;”

     A obra em condomínio edilício residencial é uma benfeitoria.

     Mas existem diferentes benfeitorias em um condomínio residencial?

   Sim, existem diferentes benfeitorias e podem ser de três espécies: a) benfeitorias voluptuárias; b) benfeitorias úteis; e c) benfeitorias necessárias.

    As espécies de benfeitorias estão dispostas no artigo 96 do Código Civil: “Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. § 1^o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. § 2^o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. § 3^o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”.

   Assim, benfeitorias voluptuárias são referentes ao embelezamento do condomínio, como a colocação de vasos com plantas ornamentais nos espaços exteriores do condomínio como a área da piscina, a colocação de vasos de flores nas áreas comuns do condomínio como o hall de entrada do condomínio.

    As benfeitorias úteis são relacionadas a facilitação do condomínio, como o sistema de segurança de reconhecimento facial na entrada do condomínio, em geral nos portões de pedestres para facilitar a entrada e saída dos moradores.

    E, as benfeitorias necessárias são aquelas como a impermeabilização de uma laje ou a realização de rampa de acesso de entrada e saída de pessoas em cadeira de rodas.

  Porém, as benfeitorias devem ser de conhecimento dos condôminos, isto é, dos proprietários das unidades autônomas, conforme disposto no artigo 97 do Código Civil: “Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.”.

   Por conseguinte, as deliberações em um condomínio devem ser tratadas em assembleia e compete ao síndico convocar a assembleia, conforme disposto no inciso I do artigo 1.348 do Código Civil, e se caso o síndico não convocar assembleia, a assembleia extraordinária poderá ser convocada por um quarto dos condôminos, de acordo com o artigo 1.355 do Código Civil.

    Ainda, dispõe o artigo 1.341 do Código Civil sobre a realização de obras no condomínio e a votação pelos condôminos se as obras são voluptuárias, ou úteis ou necessárias: “Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1^o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2^o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3^o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4^o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.”.

    Além do Código Civil há normas na Convenção Condominial referentes a deliberação de assuntos referentes às obras, bem como o Regulamento Interno do condomínio, que devem ser tratadas via assembleia condominial, pois os assuntos do condomínio são de interesse geral de cada condômino, ou seja, de cada proprietário de unidade autônoma.

     Eis o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. OBRAS EM ÁREA COMUM. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA PELA MAIORIA DOS CONDÔMINOS EM ASSEMBLEIA REGULARMENTE CONVOCADA. QUÓRUM MÍNIMO NÃO OBEDECIDO. IRREGULARIDADE CONFIGURADA, A ENSEJAR A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESSARCIMENTO. RECURSO IMPROVIDO, COMOBSERVAÇÃO. 1. A realização da obra em área comum, na forma do artigo 1.341 do Código Civil, só pode ser admitida após aprovação pela maioria dos condôminos em assembleia geral devidamente convocada. Porém, não foi obedecido o quórum mínimo antes da execução da obra, irregularidade que enseja o acolhimento do pedido de desfazimento. 2. Diante desse resultado, por incidência do artigo 85, § 11, do CPC, impõe-se elevar o valor dos honorários advocatícios de responsabilidade do réu a 15%, do valor atualizado da causa. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1063246-85.2016.8.26.0100, Comarca: SÃO PAULO, 42ª Vara Cível, Juiz: Renato de Abreu Perine, Apelante: Condomínio Edifício Solar Castro Alves, Apelado: Pietro Eugenio Foresi, Interessado: Graiche Construtora e Imobiliária Ltda., Relator: Antonio Rigoli, Órgão julgador: 31ª. Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 23/09/2022, Data da publicação: 23/09/2022) (realces nossos)

Existe uma norma que trata sobre obras em condomínio?

Sim, a ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, apresenta a Norma Brasileira n° 16.280/2014, ABNT NT 16.280:2014, que trata de reforma em edificações, do sistema de gestão de reformas e sobre requisitos; determinando que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pela anuência do síndico e, em alguns casos, de um engenheiro ou arquiteto.

    É importante trazer ao conhecimento a Introdução da ABNT NT 16.280:2014:

“Introdução. O tema “reforma de edificações” assume relevância na sociedade à medida que, com a existência de demanda, do crescimento das cidades e urbanização de novas regiões, passa a ser atividade a ser disciplinada na sua forma de gestão. O envelhecimento das obras construídas impõe determinados processos, por segurança, perda de função ou qualidade que devem ser conduzidas com base em requisitos bem definidos. Mudanças econômicas e culturais trazem necessidades que podem levar a processos de alteração das construções. Contudo, estas transformações devem preservar a segurança das edificações, seus usuários e o entorno por ela impactados. Obviamente, em toda atividade existe a presença do elemento “risco" que, nas análises de gestão, deve ser tratado adequadamente. As edificações cumprem funções de serviço definidas em projeto. Contudo, ao longo do tempo de serviço, existirão necessidades de ajustes, adequações a novas demandas e até mesmo recuperação de suas propriedades técnicas. O valor agregado às edificações, seja econômico ou social, normalmente é evidenciado por características que sustentam as atividades humanas de forma estruturada, passando por gerações e fazendo história.” (realces nossos).

    Quanto às áreas comuns do condomínio a ABNT NT 16.280:2014, dispõe: “Além do prescrito em 5.2, todas as reformas devem atender às normas técnicas existentes e legislações vigentes, bem como devem ser alinhadas ao plano de gestão de manutenção, conforme ABNT NBR 5674. Devem também atender aos requisitos de registros e arquivamento das documentações.” (realces nossos).

    Portanto, benfeitorias em condomínio têm relevância normativa e técnica que devem ser cumpridas. 

DOS INCONVENIENTES DA PORTARIA ELETRÔNICA NO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

    A portaria eletrônica é uma inovação tecnológica aplicada ao bem comum e a segurança das pessoas que vivem em um condomínio edilício residencial, ou seja, em um prédio de edifício residencial.

    Na portaria eletrônica não há a figura do colaborador do condomínio ou do colaborador de uma empresa terceirizada em portaria, denominada de porteiro.

    No interior da portaria, não há uma pessoa física trabalhando com a finalidade de atender: a) pessoas que chegam da rua para entrarem no condomínio, como moradores, visitantes, colaboradores dos apartamentos, funcionários do condomínio e prestadores de serviços; b) o colaborar do correio com a entrega de cartas e de encomendas; c) corretores de imóveis ou consultores imobiliários que irão apresentar imóveis do condomínio a pretendentes a compradores ou locatários de uma unidade do condomínio; d) pessoas trazendo presentes, flores, para um morador aniversariante ou que tenha um recém-nascido; e) um profissional para consertar algo no imóvel do morador; f) um morador que vai deixar a chave do seu imóvel, pois tem de sair, e está aguardando um familiar, ou um amigo, ou um colaborador; g) um morador que se acidentou a noite dentro do seu imóvel e precisa de um socorro; h) um morador que acorda no sábado e encontra a cortina de sua sala molhada em virtude de água jogada pelo morador ou colaborador da unidade de cima; i) um morador que tem o vidro da janela de seu banheiro atingida por um recipiente de shampoo arremessado de um andar de cima no fim de semana; j) um morador que vê um guarda-sol voando do alto do prédio vizinho em um fim de tarde de sábado a ponto de se atingir a janela de uma das unidades do condomínio a pouco minutos de uma tempestade.

    São alguns exemplos de ocorrências em que o morador estando na sua unidade pode sofrer e não ter a presença do zelador por não ser o horário do expediente de trabalho dele e do morador não poder se socorrer do auxílio do porteiro.

    Assim, com a implantação da portaria eletrônica, o morador pode se sentir um “órfão” no seu condomínio, isso porque nas situações indicadas além de não ter porteiro, pessoa física, também possa não se encontrar o zelador no condomínio, em razão de não residir no condomínio, ou ter encerrado o seu expediente de trabalho, ou ser domingo ou feriado, no momento de infortúnio, e, além disso, pode até não ter a presença física de um síndico, em função da figura do síndico profissional, síndico que não precisa ser morador ou proprietário de unidade no condomínio, ou seja, não reside no condomínio.

    Logo, o morador que residir em um condomínio com portaria eletrônica e sem o zelador, se sofrer um infortúnio pode não ter nem o auxílio imediato do síndico, pois o Código Civil dispõe que o síndico poderá não ser um condômino: “Art.  1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”, ou seja, quando a norma se reporta que o síndico poderá não ser condômino, tem-se a figura do síndico profissional, outra inovação nos condomínios edilícios residenciais, além da portaria eletrônica.

    A implantação da portaria eletrônica só poderá ocorrer nos ditames estabelecidos na Convenção Condominial e do Regulamento Interno do Condomínio, com a aprovação em assembleia condominial dos condôminos, que são proprietários das unidades, após a votação dos condôminos em assembleia, assembleia convocada pelo síndico, pois a portaria eletrônica é um benefício ao condomínio, isto é, é uma benfeitoria útil, porque facilita a utilização do condomínio (§ 2^o   do artigo 96 do Código Civil).

    Assim, devem-se respeitar também as normas do Código Civil: “Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. § 1^o  São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. § 2^o  São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. § 3^o  São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. (realces nossos)” ; “Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.”; “Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos;”; “Art. 1.335. São direitos do condômino: ...III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”; “Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: ...III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; ...V - o regimento interno.”; “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.”.

    Diante do exposto, apresenta-se uma lista de relatos de condôminos, locatários, moradores, visitantes, prestadores de serviço, resultantes da portaria eletrônica: a) “com a portaria eletrônica as pessoas ficam aguardando em torno de 10 (dez) minutos para poderem entrar no condomínio, com o risco de serem “assaltados”, ou seja, de serem furtados ou até sequestrados na frente do condomínio”; b) “em dia de chuva as pessoas aguardam e aguardam, pois o funcionário da empresa responsável pelo sistema de segurança demora na identificação e na autorização de entrada ao condomínio”; c) “quanto à entrega de um presente, a pessoa espera e espera e não pode simplesmente entregar na portaria sem incomodar o morador, porque não tem como, em razão de não ter porteiro, e fica, por vezes, parecendo que foi fazer uma visita ao morador sem avisar, porque o morador tem de descer para ir buscar”; d) “e como fica a situação de uma pessoa que espera autorização para entrar e se aparece um morador vindo da calçada e o portão abre a pessoa aproveita e entra junto com o morador?” “se for visita bem-vinda pelo morador o transtorno é menor em atendê-lo, todavia, se for um ex-namorado, um ex-marido não querido, que não ser quer atender e bate a sua porta sem autorização?” “e se fosse um criminoso” “e se fosse uma pessoa mal intencionada?”; e) “se a pessoa é uma pessoa má intencionada entra junto com um morador ao abrir o portão, escolhe um andar e um apartamento e se o apartamento não estiver com a porta trancada, essa pessoa entra e furta e rouba e/ou comete um homicídio”.

    De quem será a responsabilidade civil e criminal em tantas hipóteses? Do síndico que propôs a inovação tecnológica? Dos condôminos que aprovaram o benfício em assembleia? Da empresa contratada de portaria eletrônica? Do funcionário responsável pelo sistema de segurança? Do morador que estava no seu direito de entrar e junto entrou a pessoa que aguardava? Do condômino que nem sequer sabia da entrada de pessoa junto com outro morador?

    E, ainda, um condômino que tem de receber um mandado de citação, documento referente a uma ação judicial promovida em face dele e esse morador ao receber a informação do funcionário responsável pelo controle de acesso de pessoas, informa a esse funcionário que ele não se encontra, desta forma, o Oficial de Justiça não conseguirá entregar a citação?

    Mas, também, como fica no caso de um investigador de polícia que tem de entregar um mandado de intimação a um morador para comparecer a uma delegacia de polícia e o funcionário do controle de acesso recebe do morador uma negativa de receber o servidor, pedindo para informar que não se encontra no apartamento e nem em outro local do condomínio?

    Portanto, será que em prol de abaixar valores das taxas condominiais os condôminos terão real satisfação numa benfeitoria que resulta em tantos transtornos?

 

DAS CÂMERAS DE RECONHECIMENTO FACIAL EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS

  A segurança é um fator importantíssimo na vida das pessoas.

 Por isso, a segurança tem destaque na Constituição da República Federativa do Brasil, conforme caput do artigo 5°: “Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: ...”.

 Portanto, a segurança é uma garantia fundamental estabelecida na Carta Magna.

 Ainda, a Lei Maior prevê que a segurança é um direito social, consoante o disposto no caput do artigo 6°: “Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.”.

 Desta forma, em decorrência da segurança, garante-se a proteção e amparo às pessoas, permitindo-lhes aproveitar dos demais direitos à: a) vida; b) liberdade; c) igualdade; e d) propriedade.

 Além disso, a Constituição Federal dispõe em seu artigo 144 acerca da segurança pública, que é dever do Estado, direito e responsabilidade de todas as pessoas: ”Art. 144. A segurança pública, dever do Estado, direito e responsabilidade de todos, é exercida para a preservação da ordem pública e da incolumidade das pessoas e do patrimônio, através dos seguintes órgãos: I - polícia federal; II - polícia rodoviária federal; III - polícia ferroviária federal; IV - polícias civis; V - polícias militares e corpos de bombeiros militares; VI - polícias penais federal, estaduais e distrital.”.

 Contudo, apesar da segurança pública ser um dever do Estado, a prevenção é fator ímpar na segurança de pessoas e bens e, por isso, a segurança privada evidencia-se por ter a finalidade de prevenção à incolumidade física das pessoas e a integridade do patrimônio.

 Assim, a Portaria n° 3.233, de 10 de dezembro de 2012, da Polícia Federal, dispõe sobre as normas relacionadas às atividades de Segurança Privada, atividades que são consideradas complementares às atividades de segurança pública.

 E, desta forma, os condomínios edilícios residenciais podem manter a própria segurança privada, para a proteção das pessoas e das propriedades, como: a) áreas privadas, referentes aos apartamentos; e b) áreas comuns, referentes, por exemplo, a jardins, a piscina, aos corredores, aos elevadores; como discorre o artigo 1.331 do Código Civil: “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.”.

 E a implantação de sistema de segurança é possível nos condomínios edilícios residenciais, respeitando-se os ditames da Convenção Condominial, como estabelecido no artigo 1.333 do Código Civil: “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”.

 Por conseguinte, a Convenção Condominial deverá ser cumprida para a implantação de sistema de segurança no condomínio edilício residencial, devendo ser discutida a instituição do sistema de segurança em assembleia condominial e, através de votação pelos condôminos, com a respectiva aprovação para, ocorrer a implantação do sistema de segurança, respeitando-se o cumprimento do artigo 1.334 do Código Civil: “Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno.

 Desta maneira, o Regimento Interno e a Convenção Condominial determinarão os direitos e deveres dos condôminos, estabelecendo regras como a execução de qualquer tipo de obra de manutenção ou de melhoramento de interesse geral do Condomínio, obra que deve ser aprovada em assembleia.

 A implantação de sistema de segurança de reconhecimento facial é uma obra e como obra deve ser aprovada em assembleia pelos condôminos.

 Trata-se de uma obra útil ao condomínio e, por isso, depende de voto da maioria dos condôminos, de acordo com o inciso II do artigo 1.341 do Código Civil: “Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.”.

 O sistema de segurança de reconhecimento facial é uma obra/benfeitoria útil porque facilita a entrada e saída dos moradores do condomínio, sem o auxílio do porteiro para abrir e fechar o portão de pedestres, consoante o parágrafo 2° do artigo 96 do Código Civil: “Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. § 1 ^o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. § 2 ^o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. § 3 ^o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”.

 Portanto, no condomínio pode ser colocado câmeras de reconhecimento facial, visando a segurança dos moradores, desde que sejam cumpridas as normas.

 A tecnologia que identifica rostos de pessoas, via câmeras, em locais estratégicos do condomínio, são como “olhos eletrônicos”, identificando os moradores.

 As câmeras tradicionais instaladas nos condomínios apenas captam imagens, porém, as câmeras de reconhecimento facial conseguem identificar as pessoas na tela, ou seja, captam as imagens dos moradores cadastrados no sistema, facilitando a abertura de portões; como os portões de entrada e saída de pedestres, sem o auxílio da abertura do portão pelo porteiro na portaria que acessa a abertura do portão.

 Além disso, as câmeras de reconhecimento facial captam as imagens dos visitantes, dos prestadores de serviços, facilitando o sistema de segurança.

 Visa-se, portanto, à proteção dos moradores.

 Todavia, como fica a proteção dos dados das pessoas que se cadastram?

 Os moradores do condomínio deverão autorizar a sua identificação facial, pois se trata de garantia constitucional, regulada por lei especial, Lei Geral de Proteção de Dados, LGDP, Lei n° 13.709, de 14 de agosto de 2018, que dispõe acerca do tratamento de dados pessoais, pois a imagem das pessoas é um dado pessoal e deve ser protegido, de acordo com o artigo 1°: “Art. 1º Esta Lei dispõe sobre o tratamento de dados pessoais, inclusive nos meios digitais, por pessoa natural ou por pessoa jurídica de direito público ou privado, com o objetivo de proteger os direitos fundamentais de liberdade e de privacidade e o livre desenvolvimento da personalidade da pessoa natural.”.

 Por conseguinte, o “reconhecimento facial” das pessoas moradoras em condomínios edilícios “é legítimo” se cumpridas as normas inerentes à Constituição Federal, à Convenção Condominial, ao Regimento Interno, e à Lei Geral de Proteção de Dados.