DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – DA CONTESTAÇÃO

 O Novo Código de Processo Civil será o terceiro da história brasileira.

 O primeiro Código de Processo Civil é de 1939 e o atual (janeiro/2015) é de 1973.

 O atual Código de Processo Civil, instituído pela Lei n° 5.869, de 11 de janeiro de 1973, no seu Livro I – Do Processo de Conhecimento, no Título VIII – Do Procedimento Ordinário, no Capítulo II – Da resposta do réu, trata da contestação.

 O artigo 297 do Código de Processo Civil de 1973, estabelece que o réu pode oferecer como resposta: i) contestação; ii) exceção; e iii) reconvenção.

 Portanto, vigoram três (3) tipos de resposta, e de acordo com o caso concreto o réu pode apresentar uma ou todas, além de poder apresentar-se juntamente com as respostas, mas em peças separadas, impugnação ao valor da causa e impugnação ao requerimento de justiça gratuita.

 Assim, num processo o réu pode apresentar como resposta a contestação, ou seja, a sua defesa aos pedidos da petição inicial, a reconvenção, ou seja, um pedido contraposto na defesa, e a exceção para arguir incompetência, ou impedimento ou suspeição, evidentemente que cada resposta em separadamente, mas todas no mesmo prazo de quinze dias.

 Com o novo Código de Processo Civil a resposta será única, ou seja, só haverá a contestação e o prazo de apresentação continuará o mesmo: quinze dias.

 Desta forma, não haverá mais a figura da reconvenção, contudo, na contestação poderá ser apresentada defesa condizente a reconvenção, ou seja, o réu se manifestará na contestação acerca de pedido contraposto.

 Na contestação o réu poderá arguir exceção.

 Ainda, na contestação poderá ser aduzida questão referente à impugnação ao valor da causa e à impugnação ao pedido de justiça gratuita e arguição à falsidade documental.

 A contestação deverá ser instruída com o rol de até cinco testemunhas.

 Eis as novas normas jurídicas:

 “Art. 334. O réu poderá oferecer contestação em petição escrita, no prazo de quinze dias contados da audiência de conciliação.”

 A defesa é contestação, a contestação deverá ser apresentada em petição escrita, o prazo da apresentação é de quinze dias.

“Art. 335. Não havendo audiência de conciliação, o prazo da contestação será computado a partir da juntada do mandado ou de outro instrumento de citação.”.

 A contagem do prazo da apresentação da contestação pode ocorrer i) após a audiência de conciliação, pressupondo-se, pois, a não ocorrência de acordo na audiência; ii) com a juntada do mandado de citação ou outro “instrumento”, no caso da não ocorrência de audiência de conciliação.

 “Art. 336. Incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir.”.

 O novo texto repete o texto do artigo 300 do Código de Processo Civil de 1973: “Compete ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito, com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir.”.

 “Art. 337. É lícito ao réu, na contestação, formular pedido contraposto para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa, hipótese em que o autor será intimado, na pessoa do seu advogado, para responder a ele no prazo de quinze dias.

Parágrafo único. A desistência da ação ou a ocorrência de causa extintiva não obsta ao prosseguimento do processo quanto ao pedido contraposto.”.

 Este novo artigo encerra com a figura da reconvenção (“Art. 315 do CPC de 1973. O réu pode reconvir ao autor no mesmo processo, toda vez que a reconvenção seja conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa.”), assim, em uma só peça, contestação, o réu se manifestará sobre pretensão própria; além disso, à manifestação do pedido contraposto, o autor terá o prazo de quinze dias para responder.

 “Art. 306. Na petição inicial e na contestação, as partes apresentarão o rol de testemunhas cuja oitiva pretendam, devidamente qualificadas, em número não superior a cinco.”.

 A nova norma determina que com a apresentação da defesa, a contestação deverá ser instruída com o rol de testemunhas, sendo de até cinco.

 Por conseguinte, tem-se:

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Código de Processo Civil de 1973         Novo Código de Processo Civil

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Defesas: contestação;                             Defesa: contestação.

               reconvenção;

               exceção.

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Prazo de interposição: 15 dias.              Prazo de interposição: 15 dias.

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 Rol de testemunha: não há.                  Rol de testemunha: até 5.

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DO TÉRMINO DA PRESTAÇÃO ALIMENTÍCIA AOS FILHOS

 A prestação alimentícia é devida nos seguintes casos: a) pais aos filhos menores (crianças e adolescentes); b) a alguns parentes (por exemplo: filhos aos pais idosos); c) aos cônjuges ou companheiros (por exemplo: no divórcio um dos cônjuges é desprovido de recursos); d) a pessoas integrantes de entidades familiares em relações afetivas (por exemplo: relação homoafetivas); e) decisões judiciais advindas de ação de indenização por homicídio, às pessoas a quem o morto os devia, levando-se em conta a duração provável da vida da vítima (por exemplo: pai morto em roubo deixando filhos menores).

 A prestação alimentícia devida aos filhos está consubstanciada no disposto no artigo 229, primeira parte, da Constituição da República Federativa do Brasil: “Os pais têm o dever de assistir, criar e educar os filhos menores, e os filhos maiores têm o dever de ajudar e amparar os pais na velhice, carência ou enfermidade.”, no artigo 22 da Lei n° 8.069, de 13 de julho de 1990, que dispõe sobre O Estatuto da Criança e do Adolescente – ECA: “Aos pais incumbe o dever de sustento, guarda e educação dos filhos menores, cabendo-lhes ainda, no interesse destes, a obrigação de cumprir e fazer cumprir as determinações judiciais.”, nos artigos 1.630, 1.634 e 1.635, inciso III, do Código Civil: “Artigo 1.630. Os filhos estão sujeitos ao poder familiar, enquanto menores.”, “Artigo 1.634. Compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos menores: I – dirigir-lhes a criação e educação; II – tê-los em sua companhia e guarda; III – conceder-lhes ou negar-lhes consentimento para casarem; IV – nomear-lhes tutor por testamento ou documento autêntico, se o outro dos pais não lhe sobreviver, ou o sobrevivo não puder exercer o poder familiar; V – representá-los, até aos dezesseis anos, nos atos da vida civil, e assisti-los, após essa idade, nos atos em que forem partes, suprindo-lhes o consentimento; VI – reclamá-los de quem ilegalmente os detenha; VII – exigir que lhes prestem obediência, respeito e os serviços próprios de sua idade e condição.”, Artigo 1.635. Extingue-se o poder familiar: ... III – pela maioridade;”.

 O término da pensão alimentícia pode ocorrer com (i) a maioridade dos filhos; (ii) com o estabelecido na ação de alimentos; ou com (iii) a propositura da ação de exoneração de pensão alimentícia.

 Assim, o pai ou a mãe pode pleitear a exoneração da pensão alimentícia com o advento da maioridade do filho, este é o entendimento jurisprudencial: Ementa. ALIMENTOS. Exoneração - Ação ajuizada pelo pai em face do filho - Procedência do pedido - Inconformismo - Acolhimento parcial - Maioridade - Inexistência de comprovação da necessidade do alimentando - Descumprimento do art. 333, inc. I, do Código de Processo Civil - Aplicação da Súmula 358 do Colendo Superior Tribunal de Justiça - Efeitos da exoneração que retroagem à data da citação - Inteligência do art. 13, § 2º, da Lei n. 5.478/68 – Sentença parcialmente reformada - Recurso provido em parte... Nas ações em que se discute fixação, majoração, redução, ou exoneração de alimentos, busca-se o equilíbrio entre as necessidades do alimentando e a possibilidade financeira do alimentante. Nesse sentido, a regra do art. 1.694, § 1º, do Código Civil estabelece que “os alimentos devem ser fixados na proporção das necessidades do reclamante e dos recursos da pessoa obrigada”, que traduz o binômio necessidade/possibilidade, também retratado no art. 1.695 do mesmo diploma legal... Retomado o curso da ação exoneratória, a r. sentença apelada julgou o pedido procedente, nos seguintes termos: “Ante o exposto julgo procedente a presente ação para exonerar o autor do pagamento da pensão alimentícia ao requerido, diante da maioridade deste e, por consequência, julgo extinto o processo e o faço com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil. Com efeito, ao atingir a maioridade, cabe ao alimentando comprovar a necessidade de continuar a receber os alimentos, sob pena de exoneração da obrigação. Nesse sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 358. Eis o teor da súmula: “O cancelamento de pensão alimentícia de filho que atingiu a maioridade está sujeito à decisão judicial, mediante contraditório, ainda que nos próprios autos.”...” (Apelação 002065-17.207.8.26.053, Relator Desembargador J. L. Mônaco da Silva, Comarca de Santo Anastácio, Órgão julgador: 5ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Data do julgamento: 15/10/2014, Data do registro: 22/10/2014) (realces nossos) (Portal do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo – TJ/SP. Disponível em:  https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/resultadoCompleta.do;jsessionid. Acesso em: 24.outubro.2014).

 Contudo, mesmo que o filho atinja a maioridade, por frequentar curso de ensino superior é incabível a exoneração da pensão alimentícia até o término do curso, ou ainda, caso o filho tenha se tornado, por qualquer motivo, incapacitado para o trabalho é incabível a exoneração da pensão alimentícia, este é o entendimento jurisprudencial: “Ementa. APELAÇÃO. EXONERAÇÃO DE ALIMENTOS. Alimentanda que atingiu a maioridade legal. Demonstração de que a requerida está frequentando curso de ensino superior. Autor que não demonstrou redução de sua capacidade financeira. Incabível a exoneração. Negado provimento ao recurso... No caso em tela, restaram demonstradas razões para ensejar a manutenção do encargo alimentar, o qual, por força de sentença prolatada no âmbito de ação de alimentos cuja cópia está encartada nos autos às fls. 13/15, corresponde a 30% dos vencimentos líquidos do autor... Por outro aspecto, no tocante às necessidades da alimentanda, é de se observar que, conquanto tenha atingido a maioridade (cópia do RG às fls. 35 Data de nascimento: 29/10/193), comprovou que está frequentando curso superior de Engenharia Civil na Universidade de Taubaté (fls. 14), cuja mensalidade é de R$987,00. Note-se que a pensão alimentícia, em abril de 2012, correspondia a R$521,38 e, considerando-se que a requerida ainda tem gastos com alimentação, transporte, vestuário, materiais, etc., vê-se que a supressão da pensão alimentícia irá prejudicá-la. Ressalte-se que, considerado o advento da maioridade legal, a permanência do dever alimentar se impõe quando o filho esteja frequentando faculdade ou escola de nível superior, ou ainda, curso profissionalizante, que já é uma forma de preparação profissional; ou, eventualmente, tenha se tornado, por qualquer motivo, incapacitado para o trabalho. Ora, no caso sub judice, houve efetiva demonstração no sentido de estar a alimentanda frequentando curso superior. Concluindo, a ré-apelada, filha alimentanda, enquadra-se nos casos em que a subsistência de sua necessidade dá ensejo à continuidade do dever alimentar, posto que, como já referido, está frequentando curso de ensino superior, do que decorre a manutenção da improcedência da presente ação exoneratória.” (Apelação 043749-68.2012.8.26.0577, Relatora Desembargadora Viviani Nicolau, Comarca de São José dos Campos, Órgão julgador: 3ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Data do julgamento: 02/09/2014, Data do registro: 03/09/2014) (realces nossos) (Portal do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo – TJ/SP. Disponível em:  https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/resultadoCompleta.do;jsessionid. Acesso em: 25.outubro.2014).

NOVA LEGISLAÇÃO FACILITA A BUSCA E APREENSÃO DE VEÍCULOS FINANCIADOS

 Está vigorando desde 14 de novembro de 2014, a Lei n° 13.043, de 13 de novembro de 2014.

 A nova legislação facilita a apreensão de veículos financiados.

 Assim, o consumidor inadimplente com as prestações de seu veículo financiado deverá estar atento, pois a apreensão do veículo não passará mais por procedimento judicial.

 Agora, o banco envia ao cliente inadimplente uma carta registrada para devolver o veículo e realiza a apreensão do veículo extrajudicialmente.

 Além disso, a financeira pode requerer o bloqueio de contas bancárias em outros bancos e solicitar a penhora dos valores para a quitação da dívida.

 Portanto, não há mais processo judicial, expedição de mandado de busca e apreensão e, além disso, a apreensão do veículo pode ocorrer em qualquer parte do território nacional em qualquer dia da semana e em qualquer horário. 

DA FALTA DE APRECIAÇÃO DA DENUNCIAÇÃO DA LIDE

 O Código de Processo Civil, no seu Título II – DAS PARTES E DOS PROCURADORES, no Capítulo VI – DA INTERVENÇÃO DE TERCEIROS, na Seção III – DA DENUNCIAÇÃO DA LIDE, discorre nos artigos 70 a 77 acerca do instituto da denunciação da lide.

 O artigo 70 dispõe sobre a obrigatoriedade da denunciação da lide.

 A obrigatoriedade da denunciação da lide está estabelecida nos incisos do artigo 70: “Art. 70. A denunciação da lide é obrigatória: I – ao alienante, na ação em que terceiro reivindica a coisa, cujo domínio foi transferido à parte, a fim de que esta possa exercer o direito que da evicção lhe resulta; II – ao proprietário ou possuidor indireto quando, por força de obrigação ou direito, em casos como o do usufrutuário, do credor pignoratício, do locatário, o réu, citado em nome próprio, exerça a posse direta da coisa demandada; III – àquele que estiver obrigado, pela lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo do que perder a demanda.”.

Assim, em uma demanda onde o réu é o proprietário de um imóvel, como uma unidade autônoma em um condomínio predial, e o autor da ação pleiteia o pagamento das cotas condominiais em atraso, após a citação do réu este apresenta a sua defesa, no caso a contestação.

 Naquela peça processual o réu explana a obrigatoriedade de intervenção de terceiro na demanda, no caso a denunciação da lide, em razão de uma obrigação, um instrumento de compromisso de venda e compra, onde figuram o compromissário vendedor, ora réu, e o compromissário comprador.

 O compromissário comprador e possuidor do bem imóvel é o responsável pela obrigação referente ao pagamento das cotas condominiais, mesmo que não haja o registro da tratativa do compromisso de venda e compra na matrícula do imóvel, o que, aliás, não é obrigatório, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ARTIGOS ANALISADOS: ARTS. 267, V E VI; 472 DO CPC; ARTS. 1.225, VII; 1.345; 1.417 do Código Civil. 1. Ação de cobrança de cotas condominiais, ajuizada em 02.05.2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 14.12.2011. 2. Discussão relativa à responsabilidade do antigo proprietário do imóvel pelo pagamento das cotas condominiais... 7. Ficando demonstrado que (i) o promissário-comprador imitira-se na posse e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação deve afastar-se a legitimidade passiva do promitente-vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário-comprador. 8. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação. 9. Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável, na matrícula do imóvel, seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, nos termos dos arts. 1.225, VII; e 1.417 do Código Civil, no entendimento desta Corte, ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial... ACÓRDÃO ... 32. Conforme já mencionado, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação... (REsp 1297239/RJ; Recurso Especial n° 2011/0290806-3; Relatora Ministra Nancy Andrghi; Órgão Julgador T3 – Terceira Turma; Data do Julgamento 08/04/2014; Data da Publicação/Fonte DJe 29/04/2014 – RB vol. 608, p. 44)”[1] (realces nossos)

 Desta feita, o denunciante, ora réu na demanda, solicita a citação do denunciado, o compromissário comprador do imóvel, consoante estabelecido na segunda parte do artigo 71: “A citação do denunciado será requerida, juntamente com a do réu, se o denunciante for o autor, e, no prazo para contestar, se o denunciante for réu.”.

 Após o requerimento do réu, o julgador monocrático deverá apreciar o pedido de denunciação da lide.

 Caso o juiz não aprecie o pedido de denunciação da lide após o oferecimento da contestação, os atos ocorridos a partir da contestação deverão ser considerados nulos, este é o entendimento jurisprudencial: “EMENTA. PROCESSO CIVIL. POUPANÇA. DENUNCIAÇÃO A (sic) LIDE. FALTA DE APRECIAÇÃO. 1. DEVE O JULGADOR, ANTES DE PROLATAR A SENTENÇA, APRECIAR PEDIDO DE DENUNCIAÇÃO A (sic) LIDE, SE HOUVER. 2. ANULA-SE O PROCESSADO A PARTIR DA CONTESTAÇÃO...” (Apelação Cível AC 15282 RS 92.04.15282; Relator Ministro Pedro Máximo Paim Falcão; Órgão Julgador: Primeira Turma; Data da decisão: 22/09/1994; Data da Publicação 29/03/1995)”[2].

 Portanto, a falta da apreciação da denunciação da lide pelo juiz no momento oportuno, resulta em nulidade dos atos posteriores ao seu requerimento.

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[1] Portal do Superior Tribunal de Justiça – Jurisprudência/STJ. Disponível em: http://www.stj.gov.br/SCON/jurisprudência/doc.jsp. Acesso em: 20.outubro. 2014

[2] Portal do Tribunal Regional Federal da 4ª. Região – Jurisprudência/TRF4. Disponível em: http://jurisprudencia.trf4.jus.br/pesquisa/resultado_pesquisa.php. Acesso em: 17.novembro. 2014

DA AÇÃO REVISIONAL DE ALIMENTOS

 A ação revisional de alimentos é a ação com o escopo de se revisar o valor determinado judicialmente quanto à pensão alimentícia.

  Não há prazo para se propor a ação revisional de alimentos após a decisão judicial de fixação de pensão alimentícia, assim, conforme preceito legal, a decisão judicial de alimentos pode ser revista a qualquer tempo.

  A revisão pode ser para a redução ou para a majoração dos alimentos fixados, todavia, deve haver a comprovação efetiva de um fato novo que modifique a situação financeira dos interessados.

  O fato novo modificativo da situação financeira, hipoteticamente, pode ser: (i) a perda do emprego; (ii) a redução da remuneração (ou salário); (iii) problemas de saúde; (iv) despesas supervenientes com outros familiares a quem se deva a obrigação de cuidar; (v) constituição de uma nova família com o nascimento de um filho.

 Eis o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. “Ementa. ALIMENTOS – Revisão – Ação ajuizada pelo pai em face dos filhos – ... – Ausência de comprovação da modificação financeira do alimentante – Decisão mantida – Recurso desprovido. (Agravo de Instrumento 2161317-85.2014.8.26.0000, Relator Desembargador J. L. Mônaco da Silva, Comarca de Sorocaba, Órgão julgador: 5ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Data do julgamento: 8/10/2014, Data do registro: 14/10/2014)” (realces nossos)

 Este é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais: “Ementa. DIREITO DE FAMÍLIA – ... – Ação Revisional de Alimentos – Binômio Necessidade/possibilidade – Comprovação da melhora da situação do alimentante versus aumento da necessidade da alimentada – Majoração da verba – Manutenção... O pedido revisional de pensão alimentícia deve ter por base a alteração na situação financeira de qualquer das partes e ser analisado à luz do binômio necessidade/possibilidade, devendo o valor ser suficiente à provisão das despesas básicas de subsistência da parte alimentada e guardar proporcionalidade com relação à capacidade financeira de cada um dos genitores. A verba deve se adequar à capacidade contributiva do alimentante, e, demonstrado que este obteve melhora em seus rendimentos, cabível a majoração proporcional da verba.” (Apelação Cível 1.0702.13.042947-6/001, Relatora Desembargador Heloisa Combat, Comarca de Uberlândia, Órgão julgador: 4ª. Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, Data do julgamento: 9/10/2014, Data da publicação a súmula: 16/10/2014)” (realces nossos)

DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

 Após a negociação para alienação de um imóvel é firmado um instrumento, que pode ser particular ou público, denominado de contrato de compromisso de venda e compra de imóvel.

 Nesse instrumento firmado entre as partes, ou seja, entre compromissário vendedor e compromissário comprador são determinados direitos e obrigações.

 No entanto, esse título, contrato de compromisso de venda e compra de imóvel, é considerado indevidamente, por muitos compromissários compradores, como suficiente para identificar o proprietário do imóvel, no caso o “novo proprietário”, em decorrência da transação.

 Por isso, ao ser firmado um contrato de compromisso de venda e compra de imóvel é importante que a ocorrência da celebração desse instrumento seja averbada na certidão do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, pois a averbação cientificará, inequivocadamente, a alienação do bem a terceiros, pois após o cumprimento das obrigações constantes, será transferida a propriedade do imóvel.

 É muito comum o compromissário comprador se sentir garantido com a assinatura do instrumento, mas a averbação garante que um proprietário mal intencionado não firme outro compromisso de venda e compra do mesmo imóvel.

 Trata-se de ocorrência possível e o compromissário comprador que primeiramente registrar o imóvel como sendo seu, assim que cumpridas as obrigações estabelecidas no compromisso, será definitivamente o “novo proprietário” do imóvel.

Por conseguinte, a averbação do contrato de compromisso de venda e compra de imóvel tem o cunho de publicidade ao novo ato com relação ao imóvel e, principalmente, de prevenção a um registro por terceiro.

 Assim, a averbação ao registro do contrato de compromisso de venda e compra de imóvel firmado em caráter irrevogável e irretratável é apta a constituir o direito real à aquisição do bem, conforme estipula o artigo 1.225, inciso VII, do Código Civil: “São direitos reais: ...VII – o direito do promitente comprador do imóvel;” e artigo 1.417 do Código Civil: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” (realces nossos).

 Desta forma, após o cumprimento das obrigações estabelecidas no contrato de compromisso de venda e compra de imóvel, o compromissário comprador exigirá do compromitente vendedor ou de terceiro (aquele a quem foi cedido os direitos diante do instrumento firmado) a outorga da escritura definitiva de compra e venda, de acordo com o estatuído no contrato de compromisso de venda e compra e em seguida à outorga da escritura pública, o título, entenda-se a escritura pública, deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis onde será transferida a propriedade do imóvel.

 Diante do disposto destacam-se as seguintes normas jurídicas do Código Civil: “Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos destes forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.” e “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1° Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” (realces nossos).

 Assim, enquanto não registrada a escritura pública nos parâmetros do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado, no Cartório de Registro de Imóveis, o compromissário comprador não é o “novo dono” do imóvel.

DA COBRANÇA CONDOMINIAL AO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR

 O proprietário de um imóvel residencial, mais especificadamente, um apartamento, realiza uma negociação e através de um contrato de compromisso de compra e venda aliena o imóvel e transfere a posse de imediato ao promitente comprador, a partir desse momento o responsável pelo pagamento das cotas condominiais da unidade é o compromissário vendedor ou o compromissário comprador?

 O compromissário comprador é o responsável pelo pagamento das cotas condominiais, porque com a posse do imóvel, o mesmo passa a contrair obrigações para com o condomínio.

 No entanto, caso o compromissário comprador não cumpra com o seu dever de condômino e não contribua para as despesas condominiais pode alegar o não pagamento em virtude do imóvel estar registrado em nome do compromissário vendedor?

 O compromissário comprador é o responsável pelo pagamento das cotas condominiais mesmo que não tenha ocorrido a averbação no Registro de Imóveis do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel.

 Assim, na ação judicial de cobrança de despesas condominiais, o condomínio, autor da ação, não tem o direito de cobrança em face do compromissário vendedor por este constar como proprietário no registro de imóveis.

 É prudente que o compromissário vendedor proceda a averbação do contrato de compromisso de venda e compra do imóvel, a fim de ser dada ciência inequívoca a terceiros e, também, é importante que se comunique ao condomínio e/ou à administradora do condomínio, acerca da negociação, portanto, que seja dada ciência plena da existência do compromisso de venda e compra ao condomínio e/ou à administradora do condomínio e, além disso, é importante a comunicação ao representante legal do condomínio e/ou à administradora do condomínio sobre a posse do imóvel pelo compromissário comprador.

 Desta forma, o compromissário comprador é parte legítima para figurar no polo passivo de uma ação judicial de cobrança de despesas condominiais, ainda que não averbado no Cartório de Registro de Imóveis o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, este entendimento é assente no Superior Tribunal de Justiça.

 Portanto, a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais do compromissário comprador é representada por dois requisitos primordiais: (i) a imissão na posse; e (ii) a ciência plena do condomínio e/ou da administradora acerca da transação.