DO REGISTRO DE IMÓVEIS E DA TRANSCRIÇÃO JUNTO À MATRÍCULA - FORMAL DE PARTILHA

 Para o registro do formal de partilha deve-se atentar às disposições legais.

 O formal de partilha é um documento público, advindo de juízo competente para regular o exercício de direitos e deveres havidos da extinção de relações entre pessoas nas ações judiciais de: a) inventário; b) divórcio; c) anulação de casamento; e d) nulidade de casamento.

 A Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências.

 O registro de imóveis está estabelecido no inciso IV do § 1° do artigo 1° da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973: “Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei. § 1° Os registros referidos neste artigo são os seguintes: ... IV – o registro de imóveis;”.

 Desta forma, os registros de imóveis ficam a cargo dos serventuários privativos nomeados de acordo com o estabelecido na Lei de Organização Administrativa e Judiciária do Distrito Federal e dos Territórios e nas resoluções sobre a Divisão e  Organização Judiciária dos Estados, e serão realizados nos ofícios privativos, ou nos cartórios de registro de imóveis, consoante o preceituado no inciso III do artigo 2° da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

 A escrituração dos registros de imóveis ocorrerá em livros encadernados, que obedecerão aos modelos determinados na Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, conforme estatuído no artigo 3°.

 Os atos do registro serão praticados a) por ordem judicial; b) a requerimentos verbal ou escrito dos interessados; e c) a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar (artigo 13 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973).

 Na Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, o Título V, se reporta ao “Registro de Imóveis”.

 O artigo 167 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, estabelece que será feita no Registro de imóveis, além da matrícula o registro e a averbação; assim, tem-se, por exemplo: i) o registro: a) da instituição de bem de família; b) das hipotecas legais, judiciais e convencionais; c) dos contratos de locação de prédios; d) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habilitação, quando não resultarem do direito de família; e e) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha; e ii) a averbação: a) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; b) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas; c) do restabelecimento da sociedade conjugal; d) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; e e) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.

 Todos os atos enumerados no artigo 167 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, são obrigatórios, e os registros e averbações mencionados serão efetuados no cartório da situação do imóvel, por isso, exemplificativamente, o imóvel localizado na Comarca de Jaú, Estado de São Paulo, deverá ser registrado naquela Comarca, um imóvel localizado na Comarca de São Paulo, no Estado de São Paulo, deverá ser registrado de acordo com a situação do imóvel, referentemente à sua circunscrição imobiliária, assim, um imóvel localizado no bairro do Belém, deverá ser registrado no 7° (sétimo) Oficial de Registro de Imóveis.

 Os atos enumerados no artigo 167 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, deverão ser registrados no Livro n° 2, de acordo com o inciso II do artigo 173, e sua escrituração deverá obedecer uma série de normas elencadas no artigo 176, especialmente na alínea “a” do n° 2 do inciso III, do § 1°: “Artigo 176. O Livro n° 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro n° 3. § 1° A escrituração do Livro n° 2 obedecerá ás seguintes normas: ... III – são requisitos do registro no Livro n° 2: ... 2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministérios da Fazenda ou do registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação.”.

 Desta maneira, o formal de partilha é admitido a registro, obedecendo o estabelecido no Título V da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

 Além disso, no caso do Estado de São Paulo, o Provimento da Corregedoria Geral da Justiça, CG n° 37/2013, que modifica o Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Processo 2012/24480), estabelece normas para a qualificação da escrituração do registro do formal de partilha, de acordo com o item 63: “A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei n° 6.515, de 26 de dezembro de 1977.”.

 Eis o modelo do livro n° 2:

REGISTRO DE IMÓVEIS - Modelo do Livro nº 2 - Registro Geral

REGISTRO DE IMÓVEIS REGISTRO  GERAL      Livro nº 2                                                                                      Fl.:..................................

MATRÍCULA Nº ..................................                                                Data:..................................    IDENTIDADE NOMINAL:    NOME, DOMICÍLIO E NACIONALIDADE DO PROPRIETÁRIO:    NÚMERO DO REGISTRO ANTERIOR:

Dimensões máximas de acordo com o art. 3º,  § 1º :
Altura: 0,55m
Largura: 0,40m

 Por conseguinte, para o registro do formal de partilha no Ofício de Registro de Imóveis é necessário atentar-se a uma série de normas, como a localização dos imóveis e a qualificação completa das pessoas físicas transmitentes e adquirentes dos respectivos imóveis assinalados naquele documento público.

DO VALOR DA CAUSA NA AÇÃO DE EXIGIR CONTAS

 A ação de exigir contas é uma ação judicial cabível em uma relação jurídica, onde uma parte tem o direito de exigir da outra parte uma prestação de contas.

 Assim, por exemplo, uma pessoa confere poderes a outra pessoa, através de procuração pública, lavrada em Tabelião de Notas, com a finalidade de serem administrados os seus negócios, bens e interesses, desta forma, ao mandatário (administrador-gestor) incidirá uma obrigação de fazer e a ocorrência do seu inadimplemento culminará no direito do mandante a requerer a prestação de contas, via ação de procedimento especial.

 Essa ação está disposta no Código de Processo Civil, na “Parte Especial”, no “Livro I – Do Processo de Conhecimento e do Cumprimento de Sentença”, no “Título III – Dos Procedimentos Especiais”, no “Capítulo II – Da Ação de Exigir Contas”, artigos 550 “usque” 553.

 A elaboração da petição inicial da ação de exigir contas deve obedecer aos preceitos estabelecidos no artigo 550 do Código de Processo Civil, atentando-se ao seu parágrafo primeiro: “Na petição inicial, o autor especificará, detalhadamente, as razões pelas quais exige as contas, instruindo-a com documentos comprobatórios dessa necessidade, se existirem.”, além do disposto no inciso V do artigo 319: “A petição inicial indicará: ...V – o valor da causa;”.

 Desta forma, se caso o mandatário tiver de prestar contas acerca dos negócios administrados e não o faz, o mandante tem o direito de propor a ação de exigir contas, devendo atribuir valor à causa.

 No entanto, não havendo possibilidade em se determinar de imediato o valor econômico buscado pelo mandante, autor na ação, é correto atribuir o valor de alçada à causa.

 Além disso, ressalta-se que não há necessidade de atribuir à ação de exigir contas, o valor da causa equivalente ao proveito econômico, porque como se trata de uma ação constituída de duas fases, sendo que na primeira fase dessa ação não se visa nenhum ganho econômico, pois a decisão referir-se-á à obrigatoriedade do réu de prestar ou não as contas, somente após a decisão, prosseguir-se-á à segunda fase, denominada de execução.

 Esse é o entendimento jurisprudencial, referentemente à impossibilidade de determinação imediata ao valor econômico intentado na ação de exigir contas:

“Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. VALOR DA CAUSA. Em se tratando de ação de prestação de contas em que não se pode atribuir o valor econômico buscado pelo autor, mostra-se correto atribuir o valor de alçada à causa. Agravo de instrumento desprovido, de plano. (Agravo de |Instrumento nº 70042608752, Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Relator: Jorge Luis Dall’Agnol, Julgado em 16/05/2011, Data de publicação: 25/05/2011) (realces nossos)”.

“Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. VALOR DA CAUSA. ALÇADA. POSSIBILIDADE. Em se tratando de ação de prestação de contas, onde não se pode determinar de imediato o valor econômico buscado pela parte autora, mostra-se correto atribuir o valor de alçada à causa. AGRAVO DE INSTRUMETNO PROVIDO, DE PLANO. (Agravo de Instrumento nº 70058823840, Décima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Relator: Antônio Maria Rodrigues de Freitas Iserhard, Julgado em 10/03/2014. Data de publicação: 02/04/2014) (realces nossos)”.

“Ementa: PRESTAÇÃO DE CONTAS. PRIMEIRA FASE. VALOR DA CAUSA. Pretende a autora a prestação de contas acerca de depósitos em conta poupança aberta em meados de 1988, cujos saldos não foram localizados pelo banco réu. Decerto que, em se cuidando de primeira fase de ação de prestação de contas, não há necessidade de correspondência do valor da causa com o benefício patrimonial perseguido. Porém, deve haver razoabilidade e proporcionalidade na estimativa feita pelo autor. E, no caso, nenhum elemento dos autos evidencia a existência de saldos na importância de R$100.000,00, consoante afirmado pela autora. Assim, razoável que se reduza o valor da causa para R$1.000,00, com a observação de que tal valor possa vir a ser alterado quando da prolação da sentença, na segunda fase do procedimento. Recurso provido. (Agravo de Instrumento nº 20436686520158260000, Décima Quarta Câmara de Direito Privado, Tribunal de Justiça de São Paulo. Data de publicação: 17/04/2015) (realces nossos)”.

“Ementa. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. PRESTAÇÃO DE CONTAS. VALOR INESTIMÁVEL. Na ação de prestação de contas, inicialmente, se busca apenas compelir o requerido a discriminar receitas e despesas, consistindo o provimento em uma obrigação de fazer, desprovida de conteúdo econômico. Somente na segunda fase, caso reconhecida a obrigação de prestar contas, revela-se a possibilidade de constatação de saldo credor e/ou devedor. Na ação de prestação, em regra, não existem parâmetros para fixar o proveito econômico a ser obtido na demanda, pois, não se sabe, a prior, sequer se haverá saldo em qualquer sentido. Sendo de valor inestimável, deve ser mantido o valor atribuído pelo autor à causa. (Agravo de Instrumento nº 2.0000.00.486916-9/000(1), Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Relatora: Heloisa Combat, Julgado em 24/02/2005. Data de publicação: 11/03/2005) (realces nossos)”.

 Portanto, em se tratando de uma ação de obrigação de fazer constituída de duas fases, onde na primeira fase se visa apenas a demonstração de receitas e despesas pelo gestor dos negócios, a atribuição ao valor da causa é de alçada (valor mínimo).

DA COBRANÇA DA DESPESA CONDOMINIAL VIA AÇÃO DE EXECUÇÃO

 A Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias e essa norma jurídica discorre acerca da obrigação do condômino, de acordo com sua quota, concernentemente às despesas condominiais, como por exemplo, o pagamento: a) dos funcionários; b) da água; c) da manutenção dos elevadores; etc.

 Assim, explana o artigo 12, “caput”, da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964: “Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.”.

 Desta feita, o inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, discorre que a contribuição com as despesas condominiais é dever do condômino: “Artigo 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;”.

 Caso o condômino não cumpra com sua obrigação, ou seja, não pague a sua contribuição, ficará sujeito a cobrança judicial.

 A Lei n° 5.869, de 11 de janeiro de 1973, Código de Processo Civil revogado, explanava que a cobrança judicial das despesas condominiais era realizada através de procedimento sumário, consoante artigo 275, inciso II, alínea “b”: “Artigo 275. Observar-se-á o procedimento sumário: ... II – nas causas qualquer que seja o valor: ... b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;”; portanto, tratava-se de uma ação de cobrança de procedimento de conhecimento.

 Contudo, com o advento do Código de Processo Civil, Lei n° 13.105, de 16 de março de 2015, a cobrança judicial das despesas condominiais dá-se pelo procedimento de execução, isto porque, o crédito relativo às contribuições condominiais é considerada título executivo extrajudicial.

 Desta forma, eis o teor do inciso X do artigo 784 da Lei n° 13.105, de 16 de março de 2015: “Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais: ... X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”.

 Logo, o crédito devido pelo condômino, sendo título executivo extrajudicial, será cobrado com mais celeridade, pois a ação judicial seguirá o procedimento da execução, conforme artigo 771 do Código de Processo Civil. 

DA APLICAÇÃO DE MULTA EM RECURSOS

 O Código de Processo Civil, Lei n° 13.105, de 16 de março de 2015, dispõe acerca dos recursos na sua parte final.

 A legislação processual civil elenca, portanto, no seu Livro III, Título II, o cabimento dos seguintes recursos: a) apelação; b) agravo de instrumento; c) agravo interno; d) embargos de declaração; e) recurso ordinário; f) recurso especial; g) recurso extraordinário; h) agravo em recurso especial ou extraordinário; i) embargos de divergência (artigo 994 do Código de Processo Civil, Lei n° 13.105, de 16 de março de 2015).

 Em comparação ao Código de Processo Civil anterior, Lei n° 5.869, de 11 de janeiro de 1973: i) os recursos não se encontram na parte final da legislação; ii) o número de recursos apresentados é menor: a) apelação; b) agravo; c) embargos infringentes; d) embargos de declaração; e) recurso ordinário; f) recurso especial; g) recurso extraordinário; h) embargos de divergência em recurso especial e em recurso extraordinário (artigo 496 do Código de Processo Civil de 1973); iii) os recursos diferem dos apresentados na nova legislação; iv) os recursos apresentam prazos diversos dos prazos da nova legislação; e v) aos recursos podem ser aplicadas multas.

 No Código de Processo Civil, Lei n° 5.869, de 11 de janeiro de 1973, havia a figura do recurso de “agravo”, artigo 496, II, e os artigos 522 a 529 dispunham sobre o “agravo”; além disso, o agravo poderia ser do tipo “retido nos autos” ou “por instrumento” (artigo 522).

 O agravo “retido nos autos”, com o advento do novo Código de Processo Civil, Lei n° 13.105, de 16 de março de 2015, não tem existência jurídica.

 O novo Código de Processo Civil, Lei n° 13.105, de 16 de março de 2015, discorre acerca do “agravo de instrumento” e do “agravo interno”, artigo 994, II e III.

 Assim, com a nova legislação processual civil, manteve-se o recurso de “agravo de instrumento” e implementou-se o recurso de “agravo interno”.

 Contudo, o recurso de “agravo interno”, apesar de não ser citado na legislação processual civil anterior, Lei n° 5.869, de 11 de janeiro de 1973, era utilizado pelos operadores do direito, após a decisão do “agravo de instrumento”, conhecido como “agravo regimental”.

 Anteriormente, das decisões interlocutórias cabia “agravo por instrumento” (artigo 522 da Lei n° 5.869, de 11 de janeiro de 1973), e das decisões advindas do “agravo por instrumento”, ou seja, do acórdão, decisão proferida em instância superior, cabia o “agravo regimental”.

 O “agravo regimental” não se encontrava no elenco dos recursos, consoante Lei n° 5.869, de 11 de janeiro de 1973, porém, era cabível de acordo com o Regimento Interno do Tribunal do Estado e, por isso, o nome “agravo regimental”.

 Com a interposição do “agravo regimental”, os operadores do direito conseguiam que o tempo do processo se estendesse em muito, até, possivelmente, em anos.

 Desta forma, o prolongamento do processo, acabava prejudicando uma das partes processuais.

 Assim, com o advento do novo Código de Processo Civil, Lei n° 13.105, de 16 de março de 2015, a figura insistente da interposição do recurso, incidindo na finalidade de procrastinar o feito, resultará em aplicação de multa.

 Desta feita, com o surgimento do “agravo interno” e sua respectiva interposição, se essa for considerada inadmissível ou improcedente em votação unânime, o agravante será condenado a pagar multa: “Artigo 1.021. Contra decisão proferida pelo relator caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, observadas, quanto ao processamento, as regras do regimento interno do tribunal. ... § 4° Quando o agravo interno for declarado manifestamente inadmissível ou improcedente em votação unânime, o órgão colegiado, em decisão fundamentada, condenará o agravante a pagar ao agravado multa fixada entre um e cinco por cento do valor atualizado da causa.”.

 Portanto, interposto “agravo de instrumento” e sendo proferida decisão contrária a esperada pelo agravante este poderá recorrer da decisão, porém, deverá estudar muito a possibilidade da interposição do “agravo interno”, pois se não for devido, o agravante será penalizado com a imposição de multa em favor do agravado.

 Tal fato, ou seja, imposição de multa em favor do recorrido, também poderá ocorrer no caso da oposição aos “embargos de declaração”.

 O recurso de “embargos de declaração” é cabível tanto em decisão de primeira instância como em decisão de grau superior, de acordo com o artigo 1.022 do novo Código de Processo Civil, Lei n° 13.105, de 16 de março de 2015: “Artigo 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I – esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II – suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III – corrigir erro material. Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que: I – deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento; II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1°.

 Logo, se a oposição de “embargos de declaração” não seguir os ditames legais para a sua oposição, o embargado será multado pela indevida oposição desse recurso: “Artigo 1.026. Os embargos de declaração não possuem efeito suspensivo e interrompem o prazo para a interposição de recurso. ... § 2° Quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa.”.

 Desta maneira, com a oposição dos “embargos de declaração” fora do determinado na legislação processual civil, o resultado será a aplicação de multa em favor do embargado e caso o embargante insista em sua tese opondo “embargos de declaração” diante da decisão dos “embargos de declaração” será novamente penalizado com a aplicação de outra multa favorável ao embargado: “Artigo 1.026. ... § 3° Na reiteração de embargos de declaração manifestamente protelatórios, a multa será elevada a até dez por cento sobre o valor atualizado da causa, e a interposição de qualquer recurso ficará condicionada ao depósito prévio do valor da multa, à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que a recolherão ao final.”.

 Por isso, com a probabilidade à aplicação de uma penalidade ao recurso, a parte deverá estudar muito acerca da sua viabilidade, para que o mesmo não tenha o cunho de prolongar, estender, procrastinar o processo, para não gerar um prejuízo financeiro ao recorrente.

 Por conseguinte, os operadores do direito deverão atentar-se aos recursos de “agravo interno” e “embargos de declaração”.

DO DIA SEGUINTE AO NATAL E DA TROCA DOS PRESENTES

 A época do Natal é marcada por uma infinidade de consumidores à cata de produtos para presentear.

 Nessa época surgem compradores como pais, mães, filhos, amigos, familiares, colegas de trabalho, conhecidos, empresas, ou seja, uma infinidade de consumidores, pessoas físicas ou jurídicas, adquirindo produtos ou serviços como destinatários finais (artigo 2° do Código de Defesa do Consumidor), ou seja, pessoas que presentearão diretamente a outras pessoas.

 Os produtos (qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial, conforme § 1° do artigo 3° do Código de Defesa do Consumidor) a serem presenteados são os mais diversos.

 Desta forma, exemplificativamente: a) o pai pode presentear o filho com um brinquedo; b) a mãe pode presentear a filha com um anel; c) o noivo pode presentear a noiva com um automóvel; d) a empresa de seguros pode presentear seus empregados com uma festa; etc.

Se uma pessoa ganhou: a) um vestido verde mas gosta de azul; b) uma calça apertada; c) uma camiseta decote “V”, mas gosta de decote “careca”; d) uma saia de linho, mas tem alergia; e) um calçado pequeno; tem possibilidade de troca desses presentes?

 As indicações se referem, respectivamente a: i) cor; ii) tamanho, iii) modelo; iv) tecido; e v) numeração; e nenhuma indicação se reportou, por exemplo, a mancha no vestido; calça descosturada; camiseta desbotada; ou seja, produtos sem defeito.

 Ora, não havendo defeito/dano nos presentes não há norma legal no Código de Defesa do Consumidor para a obrigatoriedade da troca dos presentes.

 O consumidor pode até se dirigir ao estabelecimento comercial com o produto para a troca, mas se o fornecedor se recusar a trocar o produto sem defeito, o consumidor não pode reclamar, contudo, se o fornecedor trocar o produto, o fará por mera liberalidade, ou seja, como cortesia, e também com a intenção de comercializar outros produtos e o ter como futuro consumidor em outras ocasiões.

 Por isso, o dia seguinte ao Natal, 26 de dezembro, é para o fornecedor de produtos uma oportunidade de maiores rendimentos ao seu estabelecimento, principalmente se souber tratar o consumidor nos seus anseios de pós-festividade natalina e véspera de Ano Novo.

DA EXIGÊNCIA DE VALOR MÍNIMO NA AQUISIÇÃO DE PRODUTOS COM CARTÃO DE DÉBITO OU DE CRÉDITO

 O consumidor, pessoa física ou jurídica, que pretende adquirir um produto, pode pagá-lo com cartão?

 O fornecedor do produto pode aceitar o pagamento com cartão.

 E aceitar-se cartão, tanto de débito ou de crédito, implica que o valor seja o mesmo como se fosse pagamento em dinheiro, isso porque o fornecedor do produto indica em seu estabelecimento outra forma de quitação do bem.

 Mas sendo aceita a forma de pagamento através de cartão, essa aceitação pode estar vinculada a um valor mínimo?

 O valor mínimo para aquisição de produto com cartão de débito ou de crédito é prática abusiva, conforme Código do Consumidor: “Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos; ...V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;”.

 Assim, se o consumidor resolve pagar o produto com cartão e há no estabelecimento comercial um aviso que o cartão só é aceito com um determinado valor mínimo e se o consumidor não tem dinheiro para pagar o produto e para completar o valor mínimo é obrigado a adquirir outro produto, essa prática do fornecedor é considerada abusiva, pois se condiciona o fornecimento do produto ao fornecimento de outro produto, inciso I do artigo 39 da Lei n°8.078, de 11 de setembro de 1990.

 Ainda, se o consumidor se dirige a um estabelecimento onde o produto está com um preço satisfatório, em razão de outros estabelecimentos, mas é impedido de adquirir só o produto necessário, esse consumidor esta sofrendo abuso diante do estabelecido no Código do Consumidor, consoante o disposto no inciso V do artigo 39 da lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990.

 Além disso, foi promulgada no Estado de São Paulo, a Lei n° 16.120, de 18 de janeiro de 2016, que veda a exigência de valor mínimo para compras e consumo com cartão de crédito e débito.

 O consumidor deve exigir o cumprimento dos seus direitos, mas se assim não ocorrer deverá procurar o PROCON (Proteção de Defesa do Consumidor) e informar a ilegalidade.

DA SUBLOCAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA E DA RESOLUÇÃO DE PROBLEMAS NO RESPECTIVO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

 O proprietário de unidade autônoma em condomínio residencial tem o direito de locar o seu imóvel.

 Assim, o proprietário, como condômino, deverá estar ciente das normas relacionadas ao seu imóvel, a fim de que o futuro morador cumpra as devidas disposições legais norteadoras do condomínio.

 Desta forma, o proprietário tem direito à locação do seu imóvel, de acordo com a Lei de Locação de Imóveis Urbanos: Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, sendo que o contrato de locação deverá se primar na Convenção de Condomínio, pautada na Lei do Condomínio em Edificações: Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

 A Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, regula a locação de imóvel urbano, e esta lei especial consubstancia-se no Código Civil: Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (artigos 565 a 578).

 Por sua vez, a Convenção de Condomínio será acompanhada de normas específicas sobre a estrutura do Condomínio, compelidas no Regulamento Interno.

 Portanto, o condômino ao locar o seu imóvel deverá ter conhecimento das seguintes normas: a) Lei de Locação; b) Lei do Condomínio em Edificações; c) Código Civil; d) Convenção do Condomínio; e e) Regulamento Interno do Condomínio.

 O proprietário-condômino-locador efetuando o negócio jurídico, ou seja, o contrato de locação, será o responsável pelo procedimento do locatário que deverá respeitar os ditames condominiais: (i) a Convenção de Condomínio; e (ii) o Regulamento Interno do Condomínio.

 Mas o locatário pode sublocar a unidade autônoma residencial?

 O locatário só poderá sublocar o imóvel alicerçado no contrato de locação e nas normas norteadoras do Condomínio.

 Desta feita, se no contrato de locação houver uma cláusula permitindo a sublocação, o procedimento do locatário estará em harmonia com a relação entre o condômino-proprietário-locador, mas só isso não basta.

 Além da cláusula contratual permitindo a sublocação é necessário que não haja impedimento à sublocação na Convenção de Condomínio e no Regulamento Interno do Condomínio.

 Não havendo impedimento legal, a sublocação é possível, todavia, o sublocatário deverá ter conhecimento de todas as normas condominiais, pois a Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, explana no seu artigo 14: “Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.”.

 Contudo, se houver problemas na unidade autônoma sublocada, como, por exemplo, excesso de barulho, infração às normas de segurança, o representante do condomínio, ou seja, o síndico, poderá impedir a entrada do sublocatário ou dos sublocatários?

 O impedimento da entrada dos sublocatários só poderá ocorrer se houver norma expressa na Convenção de Condomínio ou no Regimento Interno proibindo a sublocação da unidade autônoma.

 Se o sublocatário estiver infringindo norma estabelecida na Convenção ou no Regimento Interno, qual deve ser o procedimento do morador atingido?

 O morador deverá apresentar reclamação no livro próprio de posse da portaria do condomínio ou apresentar reclamação através de carta dirigida à administradora, em seguida, o síndico tendo conhecimento da reclamação determinará o estatuído nas normas.

 Assim, a devida determinação do síndico deverá ser encaminhada ao condômino, pois é o responsável pela unidade autônoma, ou seja, é o responsável pelas infrações praticadas por seus familiares, empregados, locatários e demais ocupantes (englobando-se os sublocatários).

 Preliminarmente, o condômino deverá receber uma advertência escrita.

 Se houver a reincidência da infração o condômino deverá receber uma multa (referente a uma cota condominial) e se novamente ocorrer a infração poderá receber multa de valor dobrado (ou até quintuplicado, conforme Código Civil).

 Caso persista a situação, o condômino deverá ser comunicado via notificação escrita, onde deverá constar prazo para interrupção infracional, sob pena de ser promovida a devida ação judicial.

 Logo, sinteticamente tem-se:

a)o condômino recebe uma advertência escrita;

b) reincidindo a infração, o condômino recebe uma multa;

c) nova reincidência, o condômino recebe multa em dobro ou em quíntuplo;

d) persistindo, o condômino receberá notificação escrita com prazo; e

e) mantendo-se a infração, o condômino será processado, via ação judicial.

 Por isso, há de se atentar às seguintes normas jurídicas:

 - Obrigações do condômino e ocupante do imóvel:

Artigo 1.336 da Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002: “São deveres do condômino: ...IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes;” (realces nossos);

Artigo 10 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964: “É defeso a qualquer condômino: ... III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;” (realces nossos);

Artigo 19 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964: “Cada condômino tem direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.” (realces nossos);

Artigo 20 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964: “Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes a uso, fruição e destino da unidade.” (realces nossos);

Artigo 569 da Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002: “O locatário é obrigado: I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;” (realces nossos);

Artigo 14 da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991: “Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.” (realces nossos);

Artigo 23 da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991: “O locatário é obrigado a: ...II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;” (realces nossos);

Artigo 23 da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991: “O locatário é obrigado a: ...X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; (realces nossos);

- Penalidades atribuídas ao condômino:

Artigo 21 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964: “A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber. Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.” (realces nossos);

Artigo 1.337 da Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até a quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.” (realces nossos).

- Direitos Constitucionais:

Artigo 5º da Constituição Federal: “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:” (realces nossos);

Artigo 5º da Constituição Federal: “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: ...LIV - ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal” (realces nossos);

- Do conhecimento da lei:

 Artigo 3° da Lei n° 4.657, de 4 de setembro de 1942: “Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.” (realces nossos).